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Trends to watch

  1. Hohe Energiekosten sowie gestiegene Finanzierungs- und Lebenshaltungskosten dämpfen die konjunkturelle Entwicklung vor allem in den Wintermonaten. Für 2023 rechnen wir für die deutsche Wirtschaft mit einer sehr milden Rezession und einer Verlaufsrate beim BIP von -0,7 %, wenngleich die Stimmungsindikatoren darauf hindeuten, dass eine Rezession gegebenenfalls verhindert werden kann.
  2. Ab der Jahresmitte nimmt die Wachstumsdynamik allmählich zu, da die Auslandsnachfrage weiter zu- und die Unsicherheit abnimmt. Der Preisdruck dürfte angesichts weiter rückläufiger Energie- und Rohstoffkosten zurückgehen und höhere Löhne sollten die Einkommenssituation der Haushalte auch dank eines sehr robusten Arbeitsmarktes stützen.
  3. Nachholeffekte erwarten wir aufgrund der angestauten Nachfrage und während der Pandemie gebildeter Zusatzersparnisse auch beim privaten Konsum, mit positiven Impulsen für den Einzelhandel und den Freizeit- und Hotelsektor. 
  4. Der Staat stützt Unternehmen und private Haushalte in der Energiekrise erheblich, vor allem mit breit angelegten Subventionen und anderen Transfers. Mit rund 2 % des BIP sind die Transfers an private Haushalte und Unternehmen im Rahmen der Strom- und Gaspreisbremse am gewichtigsten.
  5. Trotz tendenziell rückläufiger Inflationsraten bleibt die Teuerung auch 2023 noch weit über dem Ziel der EZB, sodass sie von dem neu eingeschlagenen Zinskurs nicht abweichen wird und weitere Anhebungen der Zinsen angekündigt hat. Damit Immobilieninvestitionen trotz höherer Kapitalkosten und gestiegener Renditen bei Alternativanlagen attraktiv bleiben, müssen die Immobilienrenditen entsprechend weiter steigen. 

Konjunktur im Winterhalbjahr im Rückwärtsgang, mehr Dynamik ab der zweiten Jahreshälfte

Trotz Inflation, Energiekrise, dem Krieg in der Ukraine, weiterhin gestörter Lieferketten und dem Fachkräftemangel zeigte sich die deutsche Wirtschaft im vergangenen Jahr relativ widerstandfähig. Gemessen am realen Bruttoinlandsprodukt lag das Wirtschaftswachstum 2022 bei 1,9 %. Im Jahr zuvor betrug die Wachstumsrate hingegen 2,6 %. Dabei zeigt sich, dass insbesondere zum Jahresende 2022 die gesamtwirtschaftliche Dynamik etwas nachgelassen hat und im aktuellen Winterhalbjahr ein leichter Rückgang möglich ist. Angesichts des wahrscheinlichen Ausbleibens einer Gasmangellage, dank zusätzlicher Gasimporte aus anderen Ländern und eines reduzierten Verbrauchs sowie eines deutlichen Rückgangs der Gaspreise hält sich der Konjunkturrückgang jedoch in Grenzen. Daneben sorgt ein sehr robuster Industriesektor dafür, dass es zu keinem schwerwiegenden Einbruch wie nach der Finanzkrise oder der Corona-Pandemie kommen wird, zumal ab der zweiten Jahreshälfte die deutsche Wirtschaft sich infolge des erwarteten Anziehens der Auslandsnachfrage, geringerer Unsicherheiten und einem nachlassenden Preisdruck bei den Energie- und Rohstoffpreisen wieder allmählich erholen sollte. Am aktuellen Rand hellt sich die Stimmung im Produktionssektor seit drei Monaten weiter auf und auch das Konsumklima scheint die Talsohle durchschritten zu haben. Unter diesen Voraussetzungen gehen wir davon aus, dass die deutsche Wirtschaft im laufenden Jahr um 0,7 % schrumpfen wird. Für die beiden Folgejahre erwarten wir hingegen ein deutlich kräftigeres reales Wachstum in Höhe von 1,8 % beziehungsweise 2,0 %. 

Der Arbeitsmarkt blieb auch am Jahresende 2022 robust, Erwerbstätigkeit und sozialversicherungspflichtige Beschäftigung lassen weiterhin eine Aufwärtsbewegung erkennen. Mit rund 45,9 Mio. Personen mit Wohnort in Deutschland erreichte die Erwerbstätigkeit im November 2022 einen neuen Höchststand. Gegenüber November 2021 stieg die Zahl der Erwerbstätigen um 1,0 % oder 472.000 Personen. Die sozialversicherungspflichtige Beschäftigung lag im Oktober mit 34,9 Millionen Personen um 531.100 oder 1,5 % über dem Vorjahreswert.

Entwicklung des realen Bruttoinlandsprodukts und der Arbeitslosenquote in Deutschland

Quelle: Oxford Economics, CBRE Research

Vor allem bei qualifizierten Unternehmensdienstleistungen, im IT-Sektor sowie im Öffentlichen Dienst wurden hier neue Beschäftigungsverhältnisse geschaffen, mithin die Branchen, die für die Büroflächennachfrage relevant sind. 

Mit 2,45 Mio. Personen hat sich die Arbeitslosigkeit zum Jahresende um 124.000 Personen gegenüber dem Vorjahresmonat leicht erhöht. Nach dem ILO-Erwerbskonzept lag die saisonbereinigte Erwerbslosenquote bei 3,0 %, dem zweitniedrigsten Wert in der EU. Mit der ab der zweiten Jahreshälfte einsetzenden gesamtwirtschaftlichen Erholung wird auch die Beschäftigung weiter zulegen, wenngleich etwas moderater. Eine der größten Herausforderungen für zukünftiges Wachstum bleibt jedoch der Fachkräftemangel. Angesichts der rekordhohen Teuerung in den letzten Monaten dürften die Lohnsteigerungen kräftig ausfallen, die hohe Inflation aber nicht vollständig kompensieren. 

Inflation und Zinssätze

Die Verbraucherpreisentwicklung hat sich zum Jahresende hin abgeschwächt und dürfte somit ihren Höhepunkt überschritten haben. Mit 7,9 % im Jahresmittel 2022 wurde eine historisch hohe Teuerungsrate verzeichnet, nachdem diese im Vorjahr lediglich 3,1 % betrug. Vor allem die krisen- und kriegsbedingten extremen Preisanstiege für Energieprodukte und Lebensmittel waren hierfür ausschlaggebend und sorgen auch 2023 für eine jahresdurchschnittliche Teuerung von 5,3 %. Angesichts der weiterhin hohen Inflationsraten wird die EZB ihren im vergangenen Jahr eingeschlagenen geldpolitischen Straffungskurs weiter fortsetzen. Nachdem sie den Leitzins in den vergangenen Monaten deutlich auf aktuell 2,5 % angehoben hat, erwarten wir weitere Zinsschritte um zusätzliche 100 Basispunkte, wovon eine Zinserhöhung im Februar um 50 Basispunkte vom Markt bereits eingepreist scheint. Im weiteren Jahresverlauf könnte dann die weitere Straffung moderater ausfallen. 

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Quelle: Bundesbank, CBRE Research

Infolge der Zinswende haben sich auch die Finanzierungskosten – gemessen an der Swap-Mitte – in der Spitze signifikant um 300 Basispunkte erhöht, während gleichzeitig die Anleiherenditen für risikoarme Alternativinvestments kräftig zugelegt haben.

Auch wenn wir aktuell hier eher eine Seitwärtsbewegung auf einem etwas geringerem Niveau feststellen, müssen Immobilieninvestments mit einer entsprechend größeren Ausweitung der Renditespreads auf diese neue Normalität reagieren. 

Nachdem die Immobilienrenditen in allen Assetklassen seit April letzten Jahres zum Teil deutlich gestiegen sind, erwarten wir in den kommenden Monaten hier weitere Preis- und Renditekorrekturen.