Berlin Büromarkt Q1 2025

Überblick

Zum Jahresauftakt 2025 erreichte der Berliner Bürovermietungsmarkt einen Flächenumsatz von 113.600 m² und damit rund 25 % weniger als im ersten Quartal 2024 – demzufolge handelte es sich bei diesem Quartal um den schwächsten Jahresstart am Berliner Bürovermietungsmarkt seit 2013. Dennoch war die Anzahl an Abschlüssen mit über 200 Unterschriften überdurchschnittlich hoch. Im Mittel der vergangenen zehn Jahre waren es im ersten Quartal lediglich 160 Abschlüsse. Demnach zeigt sich weiterhin ein deutlicher Trend hin zu kleineren und mittleren Flächenanmietungen in der Hauptstadt. Die durchschnittliche Transaktionsgröße lag im ersten Quartal 2025 bei etwa 550 m², im Schnitt der vergangenen fünf Jahre waren es im ersten Quartal knapp über 1.000 m². Zudem wurde in den ersten drei Monaten des Jahres 2025 kein Abschluss in den Größenkategorien über 2.500 m² registriert.

Im Branchenvergleich zeigt sich, dass der traditionell starke IT-Sektor in Berlin mit 15 % den höchsten Umsatzanteil verbuchen konnte. Ihm folgte die Beratungsbranche mit etwa neun Prozent. Die ansonsten stark vertretenen Öffentlichen Dienste hatten in diesem Quartal in Berlin keinen nennenswerten Anteil am Flächenumsatz.

Trends

• Das Spitzenmietniveau ist im Vergleich zum Vorquartal bei 44,50 €/m²/Monat stabil geblieben, was im Vergleich zum Vorjahreszeitraum einem leichten Anstieg um 1,1 % entspricht

• Die gewichtete Durchschnittsmiete ist im Vorjahresvergleich hingegen um drei Prozent gesunken und lag Ende März bei 27,25 €/m²/Monat – damit setzt sich die Polarisierung am Markt weiter fort und Mietpreisabschläge sind in älteren Objekten in peripheren Lagen erkennbar

• Die Leerstandsrate lag Ende des ersten Quartals 2025 bei sieben Prozent (exklusive Untermietflächen) und verzeichnete somit ein Plus von 1,3 %-Punkten im Vergleich zum Vorjahr – dementsprechend hat diese genau das Niveau erreicht, das vor zehn Jahren zu verzeichnen war

• Der Leerstand zeigt sich auch in Form einer erhöhten Zahl an noch frei verfügbaren Flächen von fertiggestellten Büroobjekten: über die Hälfte der insgesamt 108.700 m² fertiggestellter Bürofläche im ersten Quartal war bei Fertigstellung noch nicht vom Markt absorbiert

• Die Spitzenrendite für Büroobjekte in Berliner Premiumlagen blieb im Vergleich zum Vorquartal stabil bei 4,80 % – im Vergleich zum ersten Quartal 2024 entspricht dies einem Rückgang um 0,2 %-Punkte; demgegenüber sind erhebliche Risikoaufschläge in den Cityrand- und Peripherie-Lagen weiterhin wahrzunehmen

Der Gesamtflächenumsatz am Bürovermietungsmarkt dürfte 2025 leicht unter dem Niveau von 2023 und 2024 liegen, bedingt durch wirtschaftliche Herausforderungen kombiniert mit dem Strukturwandel im Bürobereich im Hinblick auf verändertes Nutzungsverhalten, gestiegene Anforderungen an Flächenqualitäten und Nachhaltigkeitskriterien. Darüber hinaus liegt der Fokus weiterhin auf Gesuchen im kleinen bis mittleren Größensegment. Demzufolge wird die durchschnittliche Größe der Flächenanmietungen voraussichtlich unter der 1.000 m²-Marke verbleiben.

Vor dem Hintergrund einer gut gefüllten Pipeline von insgesamt über 580.000 m² Büroflächen für das restliche Jahr 2025 mit einer Vorvermietungsquote von etwa 41 % wird die Leerstandsrate in den kommenden Monaten weiter leicht ansteigen. Der Peak wird voraussichtlich im Laufe des Jahres erreicht sein. Da die Pipeline in den darauffolgenden Jahren sinkt, ist mit einem abnehmenden Fertigstellungsvolumen zu rechnen. Gemeinsam mit einer stabileren bis besseren Nachfragedynamik ist vor dem Hintergrund einer gesamtwirtschaftlichen Erholung eine Verlangsamung des Leerstandsanstiegs zu erwarten.

Die Lage und Qualität von Bürogebäuden beeinflussen zunehmend den Berliner Büromarkt, insbesondere in infrastrukturell gut ausgebauten Mikrolagen werden neue und sanierte Büroobjekte zukunftsfähig bleiben. In dezentralen Lagen sowie in veralteten Objekten mit geringer Flächenqualität sind Mietpreisabschläge und zum Teil gestiegene Incentives zu beobachten. Die Spitzenmiete im CBD in Objekten mit hochwertigen Flächenqualitäten wird mittelfristig weiter leicht steigen. Demgegenüber wird der Druck auf Eigentümer größer, ihre älteren Büroportfolios nach ESG-Standards zu modernisieren, um weiterhin wettbewerbsfähig zu bleiben.