Düsseldorf Büromarkt Q1 2025

Überblick

Der Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt (Stadt Düsseldorf, Hilden, Erkrath, Ratingen und Neuss) blieb weiterhin äußerst verhalten – und verzeichnete zum Jahresauftakt 2025 sein schwächstes Quartal seit Aufzeichnungsbeginn. Es wurde ein Flächenumsatz von rund 37.800 m² registriert – rund 38 % weniger als im ersten Quartal des Vorjahres. Besonders deutlich fiel der Umsatzrückgang mit -71 % in der Größenklasse zwischen 1.500 bis 5.000 m² aus. Aber auch im kleineren Segment, welches im Düsseldorfer Markt traditionell eine stabile Basis bildet, wurde deutlich weniger Umsatz getätigt. Am solidesten zeigte sich hier noch der Größenbereich zwischen 250 bis 500 m², mit einem lediglich 14 % geringeren Ergebnis im Vergleich zum Vorjahresquartal. 

Hinsichtlich der Mietpreise für erstklassige Büroflächen setzt sich die Polarisierung zwischen CBD und peripheren, günstigeren Lagen weiter fort. Zunehmend ist der Flight-to-Quality aber auch innerhalb der einzelnen Teilmärkte zu beobachten – es muss nicht immer der CBD sein, auch innerhalb der anderen Teilmärkte hängen gute Lagen die weniger guten deutlicher ab. Entsprechend war nicht wie sonst der CBD der umsatzstärkste Teilmarkt, sondern – maßgeblich durch die große Anmietung durch Galeria im RWI 4 – City-Süd, gefolgt von den peripheren Teilmärkten Süd und Nord sowie auf den Rängen vier und fünf der Hafen und CBD.

Trends

• Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete im CBD liegt derzeit, wie auch zum Jahresende 2024, bei 45,00 €/m²/Monat und somit 7 % über dem Vorjahreswert
• Die gewichtete Durchschnittsmiete am Gesamtmarkt setzte die Abwärtsbewegung weiter fort und liegt bei 17,78 €/m²/Monat und damit 9 % niedriger als im ersten Quartal 2024, wozu nicht nur das Ausbleiben großer hochpreisiger Transaktionen beitrug, sondern auch große Abschlüsse zu relativ geringen Mietpreisen
• Die Leerstandsrate stieg gegenüber dem Vorquartal nochmals leicht um 0,4 %-Punkte auf aktuell 11,1 % an, womit der Anstieg im Vergleich zum Vorjahreswert 1,2 %-Punkte betrug; insbesondere ein recht hohes Volumen von noch nicht vermieteter fertiggestellter Bürofläche trieb den Leerstand sowie große Bestandsobjekte, die aufgrund des möglichen Bezugsdatums nun zum Leerstand gezählt werden müssen
• Die Angebotsrate, die neben dem Leerstand auch zur Untervermietung angebotene Flächen sowie für die nächsten zwölf Monate projektierte spekulative Fertigstellungen umfasst, stieg auf nun 13,4 %; zwar stieg neben dem Leerstand auch das Volumen von zur Untervermietung angebotenen Flächen weiter an, jedoch halbierte sich das Volumen spekulativer Fertigstellungen und trug zu einer leichten Angebotsverringerung bei
• Die Spitzenrendite für erstklassige Büroimmobilien am Düsseldorfer Markt blieb weiterhin stabil bei 5,10 %; auch in den City-Randlagen und peripheren Teilmärkten zeigte sich eine Stabilisierung

Der Ausblick für den weiteren Jahresverlauf am Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt bleibt durchwachsen. Die Deal-Pipeline lässt auf bis zu 350.000 m² schließen. Entscheidend für den Jahresumsatz wird sein, ob die beiden großen Eigennutzerprojekte an der Haroldstraße in den Bau gehen – und damit fast 100.000 m² zum Flächenumsatz beitragen. Sollte sich der Baubeginn jedoch verzögern – derzeit läuft noch der Rückbau des Bestandsgebäudes -, würde dies das Jahresergebnis deutlich dämpfen. Im weiteren Jahresverlauf 2025 werden nach derzeitigem Kenntnisstand rund 129.000 m² neuer oder kernsanierter Flächen am Markt erwartet, von denen 80 % noch verfügbar sind. Damit ist auch ein weiterer Leerstandsanstieg absehbar. Insgesamt umfasst die Büroflächenpipeline bis Jahresende 2027 aktuell gut 347.000 m², von denen fast die Hälfte bereits an künftige (Eigen-) Nutzer vergeben sind. Im Bau befindliche Projekte werden größtenteils – mit wenigen Ausnahmen, wo ein Baustopp besteht – fortgeführt, jedoch spekulativ so gut wie nicht mehr neu angestoßen. Entsprechend ging das Angebot in den vergangenen drei Monaten im erstklassigen Segment deutlich um 8 % zurück, während es sich in B- und C-Qualitäten um 4 % bzw. 5 % erhöhte. Perspektivisch wird die resultierende Verknappung hochwertiger, moderner Flächen die Spitzenmiete auf hohem Niveau stützen oder gar weiter antreiben.

Angesichts der aktuell recht volatilen Finanzmärkte erwarten wir vorerst eine weitere Stabilisierung der Spitzenrendite. Die jüngsten geldpolitischen Entscheidungen der EZB sowie möglicher weiterer Zinssenkungen infolge der Zollturbulenzen könnten jedoch zu einem deutlich niedrigeren Finanzierungsniveaus führen und so Investitionen in Immobilien wieder attraktiver werden lassen, sodass eine sich anschließende moderate Renditekompression nicht auszuschließen ist.