Frankfurt Büromarkt Q1 2025

Übersicht

Der äußerst dynamische Jahresauftakt 2025 am Frankfurter Bürovermietungsmarkt (inklusive Eschborn und Offenbach/Kaiserlei) war das stärkste erste Quartal, seit Beginn der Aufzeichnungen. Der Quartalsumsatz von 198.100 m² entspricht mehr als der Hälfte des Gesamtjahresumsatzes des Jahres 2024. Maßgeblich für diesen Erfolg waren drei große Abschlüsse in Projektanmietungen, die zusammen über 115.000 m² umfassen. Dabei handelte es sich um die Anmietungen der Commerzbank im Central Business Tower im Teilmarkt Bankenlage (73.000 m²), der ING im Hafen Park Quartier im Teilmarkt Ostend (32.000 m²) und von White & Case im Central Parx im Teilmarkt Westend (12.000 m²). Diese drei Abschlüsse erzielten alle Höchstmieten für ihre jeweilige Teilmarktage und führen so hinsichtlich des Flächenumsatz und der Mietpreisentwicklung zu Sondereffekten.

Abzüglich der drei genannten größten Projektanmietungen verteilt sich der Flächenumsatz zu gleichen Teilen (je 30 %) auf den City-Rand und die Peripherie. Der CBD verzeichnete mit 40 % die höchste Nachfrage – die zentralen Lagen sind weiterhin, auch unter den Mietern mit geringerer Flächennutzung, stark nachgefragt.  

Der Leerstand hat sich im gesamten Marktgebiet seit Ende 2024 erhöht. Die Leerstandsrate (exklusive Untermietflächen) stieg von 9,5 % auf 10,0 %. Dabei zeigen sich deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Teilmarktclustern: die Leerstandsrate im CBD lag bei 6,7 %, in den Cityrand-Lagen bei 10,7 % und in den peripheren Teilmarktlagen bei 11,5 %.

Die Spitzenmiete stieg in den ersten drei Monaten 2025 von 49,00 € auf 51,00 €/m²/Monat. Die flächengewichtete Durchschnittsmiete über alle Neuabschlüsse der letzten zwölf Monate stieg entsprechend der großen, hochpreisigen Abschlüsse in Projektentwicklungen überproportional um 15 % auf 29,65 €/m²/Monat von Q4 2024 auf Q1 2025.

Trends

• Abzüglich der Großflächenabschlüsse über 10.000 m² summiert sich der Flächenumsatz im ersten Quartal auf rund 83.000 m², ein leichter Rückgang von 6 % im Vergleich zum Quartalsdurchschnitt der letzten drei Jahre
• In den letzten drei Monaten wurde der höchste Leerstandsanstieg in den Teilmärkten Europa City (durch kurzfristig zu Anmietung verfügbare Flächen im Objekt Kastor) und Niederrad/Lyoner Quartier (durch die Fertigstellung der umfassenden ESG-Sanierung und Neuausrichtung des Objektes Prisma) registriert
• Die Preisdisparität zwischen den zentralen Lagen und Randlagen nimmt erkennbar zu: im CBD und den Cityrand-Lagen ist die gewichtete Durchschnittsmiete innerhalb der letzten zwölf Monate um 22 %, bzw. 8 % gestiegen, in der Peripherie hingegen um 6 % zurückgegangen
• Durch Vollvermietung der Projektentwicklungen Central Business Tower und Central Parx hat sich das Angebot an zusammenhängenden Neubau- oder Sanierungsflächen über 10.000 m² in den Teilmärkten des CBD reduziert - Potenzial bieten die Sanierungsobjekte Fürstenhof (Fertigstellung 2026) und Park Tower (Fertigstellung 2028)
• Seit Ende 2023 liegen die Spitzenrenditen für erstklassige Büroimmobilien im CBD bei 5,10 %, in den Cityrand-Lagen bei 5,40 % und in der Peripherie bei 6,65 % - in Ausnahmefällen (insbesondere bei Core-Produkt in CBD-Lagen) könnte die derzeitige Spitzenrendite vereinzelt unterschritten werden, zugleich sind für dezentrale Lagen und Objekte mit durchschnittlicher oder schlechter Qualität Preiskorrekturen nach unten zu erwarten

Der starke Jahresauftakt ist nicht als zwingende Einleitung einer Rückkehr zu der vor 2020 beobachteten Marktdynamik zu verstehen. Dennoch gibt es Anzeichen dafür, dass der Frankfurter Büroflächenumsatz 2024 seinen Tiefpunkt erreicht hat und sich der Aufwärtstrend langsam wieder einstellt, vorausgesetzt die gesamtwirtschaftliche Lage lässt das zu. Im Gesamtjahr 2025 ist daher ein Flächenumsatz von bis zu 450.000 m² denkbar.

Seit 2020 ist ein deutlicher Anstieg des Leerstands zu verzeichnen, der sich kurz- und mittelfristig nicht verringern wird. Eine weitere Zunahme des Leerstands ist möglich, da Projekte und Premium-Objekte weiterhin im Fokus der Nutzer stehen, während Eigentümer von älteren Bestandsgebäuden es immer schwerer haben, Mieter zu finden. Aspekte wie ESG und aktives Asset Management gewinnen weiter an Bedeutung für Vermieter und Investoren, um der veränderten Nutzernachfrage gerecht zu werden.

Das geplante Fertigstellungvolumen für 2025 liegt mit 114.400 m² 24 % unter dem zehnjährigen Durchschnitt. Mehr als zwei Drittel davon sind bereits vermietet. Bis Ende 2027 ist die Fertigstellung von rund 400.000 m² Neubau- und Sanierungsflächen geplant. Die Vorvermietungsquote liegt hier bei mit 39 %. Generell ist Neubautätigkeit weiterhin durch die zuletzt wieder gestiegenen Finanzierungskosten gedämpft. Geplante Neubauentwicklungen werden weiterhin zurückgestellt, wenn Vorvermietungsquoten bis zu 30 % oder mehr nicht erreicht wurden. Das begrenzte Angebot an Neubau- und Sanierungsflächen birgt das Potenzial für zusätzliche Mietpreissteigerungen im Spitzensegment.