Hamburg Büromarkt Q1 2025

Überblick

Mit einem Umsatzvolumen von 114.600 m² zeigte sich der Hamburger Bürovermietungsmarkt, trotz der bestehenden wirtschaftlichen Unsicherheiten, robust und übertraf das sehr schwache Vorjahresergebnis um 34 %. Besonders Büronutzer mit einer Fläche von bis zu 1.000 m² zeigen sich unbeeindruckt vom anhaltend unsicheren Wirtschaftsumfeld. Ihre Dynamik bleibt unvermindert und Mietvertragsentscheidungen werden schnell getroffen. Großnutzer hingegen reagieren in der derzeitigen Marktsituation zurückhaltender, sodass Stay-versus-Go-Analysen deutlich länger ausfallen. Dennoch wurden in den ersten Monaten vier Transaktion oberhalb der 5.000 m²-Marke abgeschlossen. Wie bereits im vergangenen Jahr zeigte sich der öffentliche Sektor auch zum Jahresstart aktiv – unter anderem schloss das Personalamt eine Anmietung über 7.800 m² im Teilmarkt City ab. Die größte Transaktion mit 13.400 m² war jedoch die Anmietung der Hamburg Commercial Bank im Ajour (ehemals Klöpperhaus) in der Mönckebergstraße. Dadurch entfielt ein Drittel des Gesamtvolumens auf den Teilmarkt City, gefolgt von der HafenCity (8 %) und St. Pauli/Altona (ebenfalls 8 %). Insgesamt setzt sich der Trend fort, dass sich die Nachfrage stark auf die zentralen Teilmärkte beschränkt und nur vereinzelt Transaktionen in peripheren Clustern abgeschlossen werden. 

Die Spitzenmiete erhöhte sich im Jahresvergleich um 3 % und lag wie bereits im Vorquartal bei 36,00 €/m²/Monat. Die gewichtete Durchschnittsmiete veränderte sich zum Vorjahr nicht und blieb bei 21,00 €/m²/Monat. Im Vergleich zum Jahresende 2024 hat sich jedoch durch das Transaktionsvolumen in der City die gewichtete Durchschnittsmiete im CBD um 4 % erhöht und lag zum Ende des ersten Quartals bei 25,69 €/m²/Monat.

Die Leerstandsrate stieg im Jahresvergleich um 0,4 %-Punkte auf 4,0 %, war aber im Vergleich zum Vorquartal wieder leicht rückläufig – Ende des Jahres lag die Leerstandsrate bei 4,1 %. Damit weist Hamburg im Vergleich zu den anderen Top-5-Standorten weiterhin sehr niedrige Leerstände auf. 

Trends

• Die Anzahl an Neuanfragen hat im ersten Quartal wieder zugenommen, befindet sich aber immer noch 37 % unter dem Vorjahressergebnis – der Fokus lag weiterhin auf den Teilmärkten City und HafenCity

• Zu den aktiven Branchen zählten Industrie, Bau (17 %), Öffentliche Dienste (12 %) sowie Banken und Finanzdienstleister (14 %). Die aktuelle Gewichtung ist durch einzelne große Transaktionen verursacht und wird sich im Laufe des Jahres wieder relativieren

• Der Flight-to-Quality setzt sich fort, rund 60 % des Umsatzvolumens entfielen auf Flächen mit einer hochwertigen Ausstattungsqualität, lediglich 5 % mieten Flächen mit unterdurchschnittlicher Flächenausstattung, aber dafür mit einer guten Verkehrsanbindung

• Die gewichtete Durchschnittsmiete (drei Monate rollierend) liegt bei 22,79 €/m²/Monat und damit 11 % über dem 10-Jahresschnitt - Mietabschlüsse zu Spitzenmietpreisen blieben jedoch weiterhin aufgrund des Angebotsmangels im ersten Quartal aus 

• Aufgrund der aktuellen geopolitischen Unsicherheiten verblieb die Spitzenrendite für Büroimmobilien stabil bei 4,90 %, in der Cityrand-Lage betrug die Spitzenrendite 5,30 % und in peripheren Lagen 6,50 % 

Die weiterhin anhaltenden geopolitischen Unsicherheiten bremsen die Dynamik am Hamburger Büromarkt auch in diesem Jahr aus. Das Konjunkturbarometer der Hamburger Wirtschaft prognostizierte in diesem Jahr keinen Aufschwung, Personal- und Investitionsplanungen sind entsprechend gedämpft. Speziell das Baugewerbe schätzt die erwartete Geschäftslage im Jahr 2025 unverändert bis negativ ein. Dies spiegelt sich auch in den weiterhin ausbleibenden spekulativen Neubauprojekten wider. Die bereits angefangenen Bauprojekte befinden sich in größten Teilen im Zeitplan und werden bis 2026 fertiggestellt, von den 459.000 m² sind 62 % bereits vorvermietet oder durch Eigennutzer belegt. Ab 2027 leert sich die Pipeline dramatisch, was den Nachfrageüberhang am Hamburger Büromarkt nach modernen, ESG konformen Büroflächen verschärft. 

Insbesondere in den zentralen Teilmärkten wird bereits jetzt die Angebotsverknappung deutlich, innerhalb eines Jahres hat sich in der City die Leerstandsrate um 1,2 %-Punkte auf 3,1 % und in der HafenCity um 0,7 %-Punkte auf 4,5 % verringert. Mit dem fertiggestellten Überseequartier und den dazugehörigen Bürotürmen Luv und Lee wird der Teilmarkt weiter an Attraktivität gewinnen. Einige der in Baustopp geratenen Projektentwicklungen im CBD könnten in diesem Jahr wieder aufgenommen und der Projektpipeline hinzugefügt werden, eine schnelle Absorbierung dieser Flächen am Markt ist dabei zu erwarten. Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete wird im Laufe das Jahres weiter ansteigen, da weitere Mietvertragsabschlüsse in den restlichen spekulativen Bauprojekten im CBD zu erwarten sind. 
Das Ergebnis des ersten Halbjahres wird mit dem Flächenumsatz der vergangenen sechs Monate vergleichbar sein, da weiterhin die gleichen grundlegenden Trends den Markt beherrschen werden. Positivere Impulse am Hamburger Büromarkt sind ab der zweiten Jahreshälfte zu erwarten.