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München Büromarkt Q1 2025
Münchner Bürovermietungsmarkt legt zu
16 April 2025 5 Minute Read
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Überblick
Das konjunkturelle Umfeld des letzten Jahres hinterließ im ersten Quartal seine Spuren. Wenngleich die abwartende Haltung vieler Nutzergruppen sukzessive nachlässt und wieder mehr aktive Gesuche am Markt sind, blieb der tatsächlich realisierte Flächenumsatz im ersten Quartal noch hinter den Erwartungen zurück. Strukturelle Nachfragetrends wie die Konsolidierung von Büroflächen (Right-Sizing) und die Umsetzung neuer Arbeitsplatzstrategien (Return-to-Office) prägt das Vermietungsgeschehen im Frühjahr. Exemplarisch waren hierbei die aktuellen Großabschlüsse von Siemens im Werksviertel mit 33.000 m² im Neubau BEAT von Pandion und Novartis am Hauptbahnhof mit 4.800 m² im Neubau The Stack der Accumulata.
Die Ausweitung der Leerstandsrate verlangsamte sich wie erwartet. Mit 7,6 % im Gesamtmarkt notiert sie 1,3 %-Punkte über dem Vorjahreswert, liegt damit gleichzeitig auf dem Niveau des Vorquartals und leicht unter dem des Höchstwerts des vorangegangenen Marktzyklus von 2011 (7,8 %). Differenziert man zwischen den Teilmärkten wird eine Zweiteilung deutlich: im Umland liegt die Rate bei 12,4 %, im Stadtgebiet bei 6,4 %, innerhalb des Mittleren Rings bei 3,9 % und in der zentralen Münchner Innenstadt lediglich bei 2,1 %.
Der Anstieg der Spitzenmiete setzte fort. Der Mangel an adäquaten Flächenalternativen im Kategorie A-Segment insbesondere für Nutzergruppen wie Rechtsanwälten, Steuerberatern, Banken und Finanzdienstleistern in den zentralen Lagen innerhalb oder am Altstadtring, sowie die gestiegenen Baukosten ließ die nominale Spitzenmiete auf 58,00 €/m²/Monat ansteigen (+ 12 % zum Vorjahr). Neuere Abschlüsse und Angebotsmieten in den Neubauprojekten innerhalb und am Altstadtring deuten auf einen weiteren Anstieg hin – München weist damit eine der höchsten Wachstumsraten in ganz Europa aus.
Trends
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Anzahl von Abschlüssen mit mehr als 5.000 m² nimmt sukzessive zu, was zusammen mit dem Anstieg aktiver Marktgesuche eine positive Nachfragedynamik im weiteren Jahresverlauf erwarten lassen
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Diversifizierte Nutzerstruktur, wobei Unternehmen aus Industrie/Bau (46 %), bedingt durch den Abschluss von Siemens, dominierten, gefolgt von Beratern (13 %), IT-Unternehmen und dem Immobiliensektor (jeweils 7 %)
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Die gewichtete Durchschnittsmiete stieg im Gesamtmarkt auf 26,34 €/m²/Monat, liegt innerhalb des Mittleren Rings bei 33,75 €/m²/Monat und im Umland bei 16,70 €/m²/Monat
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Die bis Ende 2027 im Bau befindliche Pipeline liegt mit 659.700 m² (davon 63 % spekulativ) knapp 20 % unter dem Durchschnitt des gleichen, ex ante-Betrachtungszeitraums in den letzten drei Jahren
Korrektur bei Bewertungen und Ankaufsfaktoren kann dank der graduellen Verbesserung des Ausblicks im Zins- und Kapitalmarktumfeld sowie der positiven zukünftigen Ertragserwartungen als abgeschlossen bezeichnet werden; die Nettoanfangsrenditen für Core-CBD-Assets liegt mit 4,60 % 0,2 %-Punkte unter dem Vorjahresniveau
Ausblick
Die Geschwindigkeit der Erholung am Vermietungsmarkt ist weiter maßgeblich abhängig von der konjunkturellen Gesamtentwicklung. Die Rückkehr größerer und konkreterer Flächengesuche erlaubt einen optimistischen Ausblick auf den weiteren Jahresverlauf. Ein Büroflächenumsatz von insgesamt 550.000 bis 600.000 m² erscheint realistisch.
Die Angebotsausweitung wird 2025 ihren zyklischen Wendepunkt erreichen. Nach Jahren überdurchschnittlicher Fertigstellungsvolumina und selektiver Neubautätigkeit normalisiert sich die Angebotsseite mittelfristig. In den Lagen innerhalb des Mittleren Rings und fungiblen Mikrolagen wie dem Werksviertel, Maxvorstadt und Nymphenburger Straße liegen Leerstandsraten unter 3 %, sodass ein anhaltender Nachfrageüberhang wahrzunehmen ist. Der Auftrieb für Abschluss- und Angebotsmieten in Projektentwicklungen dieser Lagen, sowie in Underrent-Situationen in Bestandsobjekten ist damit langfristig begründet.
Deutlich mehr Flächenalternativen für Mieter und damit weniger günstige Fundamentaldaten für Mietwachstum bieten sich den dezentralen Lagen im Stadtgebiet und im Umland sowie in nicht mehr zeitgemäßen Objekten mit nur unterdurchschnittlicher Flächenqualität und mangelnden ESG-Kriterien. Erhöhte Leerstandsrisiken und teilweise steigende Incentive-Pakete für Eigentümer sind die Folge dessen. Aus Nutzersicht bieten Bestandsobjekte mit gutem Ausbaustandard und guter ÖPNV-Anbindung und funktionierenden Mikrolagen hingegen günstigere Alternativen zu hochpreisigen Innenstadtlagen.
Neben langfristiger Einkommens- und Wertstabilität im Core-Segment bieten sich in diesem Umfeld am Investmentmarkt auch wieder attraktive Upside-Potentiale und neue Ansatzpunkte für die Umsetzung aktiven Asset Managements und Manage-to-ESG-Strategien im Value-add-Segment. Die Prognosen bis 2029 für wesentliche Indikatoren wie Umsatz, Leerstand und Mietwachstum deuten auf eine sukzessive Verbesserung der Marktbedingungen und einen positiven Ausblick für Kapitalwertwachstum hin – wenn auch nicht in allen Segmenten.
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