CBRE Berlin Hyp Wohnmarktreport Berlin 2025

Überblick

• Anzahl der angebotenen Mietwohnungen im Vergleich zum Vorjahr leicht gestiegen
• Erneuter Anstieg der Angebotsmieten um 12,0 Prozent auf durchschnittlich 15,79 Euro pro Quadratmeter
• Weiterer leichter Rückgang der Angebotspreise für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser
• Große Mietwohnungsbauvorhaben vor allem außerhalb des S-Bahn Ringes und im Berliner Umland

Mietwohnungsmarkt

Die Angebotsmieten in Berlin sind im Jahr 2024 wieder deutlich um zwölf Prozent auf 15,79 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Damit weist der Berliner Wohnungsmarkt im Vergleich zu den anderen deutschen Top-7-Städten erneut die höchste Dynamik in der Preisentwicklung auf. Dass die Mietpreisbremse bei vielen Objekten nicht greift, dafür gibt es die vielfältigsten Gründe:  die Unkenntnis privater Vermieter, illegale Untervermietungen eigentlich preiswerter Wohnungen zu überhöhten Mieten aber auch erhebliche Investitionen, die im Zuge der Wohnungsmodernisierung getätigt werden.

Anders als in den Vorjahren war im oberen Marktsegment ein Rückgang der Angebotsmieten zu verzeichnen. Berlinweit sind die Mieten hier im Durchschnitt um 3,9 Prozent auf 29,41 Euro gesunken. Im unteren Marktsegment stiegen die Angebotsmieten erneut um 11,6 Prozent auf 7,03 Euro. Damit hat sich der Abstand zwischen dem unteren und oberen Marktsegment verringert, bleibt aber mit rund 22 Euro weiterhin hoch, was allerdings dem heterogenen Angebot der Wohnungen hinsichtlich Lage und Ausstattungsqualität geschuldet ist.

Die Diskrepanz zwischen Bestandsmieten und Neuvertragsmieten wird immer größer. So liegen in Berlin die Bestandsmieten in privat oder institutionell vermieteten Wohnungen durchschnittlich bei unter neun Euro pro Quadratmeter, bei den landeseigenen Gesellschaften durchschnittlich sogar unter 7,50 Euro. Für Mieter schwierig wird es bei neuen Mietabschlüssen, die im Durchschnitt bei 15,79 Euro liegen Dies betrifft Neuzuzügler genauso wie Berlinerinnen und Berliner auf der Suche nach einer neuen Wohnung und erklärt daher auch die extrem niedrige Fluktuation innerhalb der Stadt.

Abbildung 2: Angebotsmieten in den Berliner Postleitzahlgebieten

Quelle: CBRE auf Basis VALUE Marktdatenbank

Eigentumswohnungs- und Mehrfamilienhäusermarkt

Über alle Marktsegmente hinweg sind die Angebotspreise für Eigentumswohnungen leicht um 0,9 Prozent auf nunmehr 5.696 Euro gesunken. Die geopolitischen Spannungen und die daraus resultierende Unsicherheit sowie das höhere Zinsniveau im Vergleich zur fast Null-Zinsphase machen sich auf dem Markt für Eigentumswohnungen bemerkbar. In wirtschaftlich unsicheren Zeiten halten sich die Menschen mit größeren Investitionen zurück, was die Nachfrage und damit auch die Preise dämpft. Zudem wurden im Neubau oftmals Wohnungen mit zu vielen oder zu großen Zimmern gebaut, bei denen der absolute Kaufpreis sich Richtung eine Million Euro bewegt und damit für viele Käufer, vor allem den lokalen, unerschwinglich wird. Ausnahmen bilden Neubauprojekte in gefragten Wohnlagen. 

Dieser Trend setzt sich sowohl im unteren als auch im oberen Marktsegment fort. Während im oberen Segment die Preise mit durchschnittlich 2,7 Prozent leicht nachgaben, verzeichnete das untere Marktsegment mit 3,6 Prozent einen deutlich stärkeren Rückgang, weil für Wohnungen mit Mängeln Preisabschläge in den Verhandlungen durchgesetzt werden. 

Bei den Mehrfamilienhäusern sind die Angebotspreise in 2024 um 4,4 Prozent auf 3.041 Euro zurückgegangen. Die Rekalibrierung des Immobilienmarktes an das neue Preisniveau sollte damit nahezu abgeschlossen sein. Aufgrund des Mangels an Wohnraum und den damit verbundenen Mietsteigerungen sowie der Krisenresilienz von Wohnimmobilien sehen wir auch wieder verstärktes Interesse von institutionellen Investoren. Insbesondere Core und Core Plus Bestände werden dabei eine größere Rolle spielen als 2024.

Mietwohnungsbauvorhaben

Erfreulicherweise sind neben den sieben landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften weiterhin einige private Bauträger aktiv am Planen und Bauen. Insgesamt befanden sich 2024 215 Bauvorhaben in konkreter Planung, Entwicklung oder bereits in der Bauphase. So kommen rund 43.530 neue Wohnungen hinzu, was einen deutlichen Anstieg im Vergleich zum Vorjahr (34.940) darstellt.

Auffällig bleibt die geographische Verteilung großer Mietwohnungsbauvorhaben, die sich hauptsächlich auf die Randbezirke konzentrieren. Gerade einmal 14,8 Prozent der Bauvorhaben wurden innerhalb des S-Bahn Rings realisiert, was eine deutliche Erschöpfung der Neubaupotentiale dort signalisiert. Im Durchschnitt wurden rund 200 Wohnungen pro Projekt errichtet und trotz anhaltend schwieriger Rahmenbedingungen konnte die Zahl der Projekte, an denen landeseigene Gesellschaften beteiligt waren, um fünf auf insgesamt 71 Projekte gesteigert werden.