Central Quartier München

Status quo und next steps auf dem Weg zum Immobilien-Hotspot und Erweiterung des Münchner Central Business District

Unter Beteiligung von mehr als 600 Bürgerstimmen wurde im Rahmen der "Initiative Zukunft Bahnhofsviertel", unter Mitwirkung von CBRE, Ende 2025 der Titel „Central Quartier“ als offizielle Bezeichnung für das Münchner Bahnhofsareal festgelegt und in diesem Zuge dessen räumliche Abgrenzung einheitlich festgelegt.

Der neue Name trägt die Vision des Wandlungsprozesses dieses im Herzen Münchens, „central” gelegenen Quartiers und spiegelt die umfassenden Veränderungen wider, die das Viertel für eine lebendige, vielfältige und zukunftsfähige Nachbarschaft durchläuft.

 

Ein zentraler Punkt bei der Lagedefinition ist, das Central Quartier als eigenständige Mikrolage innerhalb des bestehenden Teilmarktumfelds zu betrachten. Kriterien wie Nutzungsmix, Gebäudetypologien, Entwicklungspotenziale, prägende Landmarken sowie die Abgrenzung zu etablierten umliegenden Mikrolagen verleihen ihm ein eigenständiges Profil. Im Wesentlichen erstreckt sich das Central Quartier von der Mars- und Elisenstraße im Norden über die Sonnenstraße im Osten bis zur Landwehr- und Schwanthalerstraße im Süden. Die westliche Grenze wird durch die Martin-Greif-, Landsberger und Grasserstraße markiert und führt über das Gleisvorfeld bis zurück zur Marsstraße. Die Grenzen sind allerdings nicht statisch zu sehen, sondern bleiben im Zuge der künftigen Entwicklung des Quartiers dynamisch anpassbar.

 

Quelle: CBRE Research

Das Viertel erfindet sich neu

Die bauliche Neugestaltung des Münchner Hauptbahnhofs sowie zahlreicher Projekte im nahen Umfeld schreiten stetig voran. Am Bahnhofskomplex selbst laufen die Rück- und Tiefbauarbeiten auf Hochtouren. An der Bayerstraße wird derzeit an der Südseite des Bahnhofs ein neues Interimsgebäude errichtet, um temporär den Abriss des alten Empfangsgebäudes zu überbrücken. Rings um den Bahnhof entstehen zunehmend neue Immobilienprojekte verschiedener Nutzungen. Begleitet wird dies durch umfassende Maßnahmen zur Neuordnung und Modernisierung der Verkehrs- und Technikinfrastruktur. Beim parallellaufenden Großprojekt „Zweite S-Bahn-Stammstrecke“, das durch die Entflechtung des S‑Bahn‑Verkehrs und zusätzliche Streckenkapazitäten maßgeblich zur Erhöhung der Leistungsfähigkeit des neuen Münchner Hauptbahnhofs beiträgt, haben im Oktober 2025 die Arbeiten des Tunnelvortriebs im Ostabschnitt zwischen Laim und dem Leuchtenbergring begonnen.

 

Bereits in der aktuellen Frühphase des Transformationsprozesses des Bahnhofsviertels deutet sich an, welche Dynamik und Strahlkraft die Entwicklung ausübt und – bislang nur zu erahnen – nach der voraussichtlichen Fertigstellung im Jahr 2038 haben wird. So sind die ersten Neubauten fertiggestellt und prominente Nutzer aus dem Bereich innovativer Arzneimittelforschung sowie namhafte internationale Rechtsanwaltskanzleien haben 
Mietverträge für State-of-the-art-Büroflächen im Central Quartier unterzeichnet. Diese wirken als Magneten für weitere Anmietungen im neuen pulsierenden Business District. Es besteht weitreichender Konsens unter den Stakeholdern, dass die einzigartige Kombination aus Zentralität, direkter Anbindung an einen der leistungsfähigsten Konnektivitäts-Hubs Europas sowie hochwertige, architektonisch ansprechende Immobilien mit höchsten Nachhaltigkeitsstandards einen internationalen Benchmark bei Quartiersentwicklungen setzen wird. Die rege Bautätigkeit der Projektentwickler belegt, dass die Potenziale des Viertels längst erkannt sind. Erfolgreiche Projekte der jüngeren Vergangenheit in anderen europäischen Ländern, wie z.B. in Wien oder Zürich offenbaren zudem, welch zukunftsweisende Impulse für die Stadtentwicklung von Bahnhofsquartieren ausgehen können.

Es gilt allerdings auch noch einige Herausforderungen zu überwinden: Die Wahrnehmung eines modernen Stadtquartiers lässt noch auf sich warten. Das Bild prägen die vielen Baustellen und zur Vermarktung anstehenden Projekte. Nach wie vor ist das Viertel von einer starken Nutzungsdiversifizierung und einem hohen Maß an Altbestand geprägt. Allerdings verbessert sich die Situation zunehmend. So ist beispielsweise die Büroimmobilie „B.munich“ am Bahnhofsvorplatz zum Ende 2025 fertiggestellt worden. Im „The Stack“ laufen aktuell die 
Mieterausbauten. Am nahe gelegenen „Franz Marc Quartier“ soll im Juli die Grundsanierung abgeschlossen sein.

Transformation zur neuen Münchner Adresse

Das in München kaum vorhandene Angebot an zentrumsnahen Büroflächen mit Neubaustandard, einhergehend mit dem stark ausgeprägten nutzerseitigen „Flight to Quality“, verdeutlichen den hohen Stellenwert der neuen Projektentwicklungen im Central Quartier. Nach aktuellem Informationsstand ist dort insgesamt von einem Gesamtfertigstellungsvolumen bis 2030 von gut 230.000 m² Bürofläche auszugehen. Von den projektierten Flächen sind derzeit knapp zwei Drittel in Bau. Die Vorvermietungsquote (inkl. Eigennutzungen) beträgt aktuell rund 20 % - von einer zügig verlaufenden Absorption der Flächen ist auszugehen. Neben den bereits erfolgten Vorvermietungen befinden sich derzeit diverse weitere Flächengesuche in konkreter Verhandlung.

Aktuelle Projektentwicklungen im Central Quartier

 

Quelle: CBRE Research

 

Bildrechte und Copyright liegen bei den jeweiligen Eigentümern
* Bildrechte und Copyright bei GHP Architekten

München-typisch ist auch für das Central Quartier kein eindeutiger Branchenfokus auszumachen, sondern vielmehr eine bewusste Ausrichtung auf eine breite Nutzer-/Mieterklientel, die hohen Wert auf Zentralität, beste Konnektivität und ein innovatives, modernes Arbeitsumfeld legt. Die strategisch günstige Top-Lage im Herzen der Tech-Metropole München dürfte jedoch weiterhin insbesondere bei Technologieunternehmen eine verstärkte Rolle spielen. Mehrere US-Branchengrößen sind unweit des Hauptbahnhofs bereits prominent vertreten. Darüber hinaus prägen unter anderem führende Berater und Designagenturen sowie zahlreiche Start-ups das aktuelle Unternehmensumfeld.

 

Die Angebotsmieten innerhalb der Mikrolage reichen gegenwärtig von ca. 42,00 bis 55,00 €/m²/Monat. Der durchschnittliche Mietanstieg seit 2020 lag bei 37 %. Zum Vergleich: In der Stadt München erhöhte sich die Durchschnittsmiete im gleichen Zeitraum „nur“ um 23 %. Vor dem Hintergrund des anhaltenden Nachfrageüberhangs in Münchens Toplagen werden die Mieten im Central Quartier absehbar auch in naher Zukunft weiter deutlich steigen.

Mietentwicklung (rollierender 12-Monats Durchschnitt in €/m²/Monat)

 

Quelle: CBRE Research

Investmentperspektive – Exklusives Potenzial

Angesichts der Vielfalt und Qualität der Entwicklungsprojekte wird das Central Quartier mittel-bis langfristig von einer beträchtlichen Aufwertung profitieren. Hochwertige Core-Produkte und langfristiges Potenzial für Mietsteigerungen prägen die Produktpipeline. Für Investoren bieten sich damit zunehmend attraktive Rahmenbedingungen für nachhaltige Investments sowohl unter dem Aspekt der Wertsteigerung als auch hinsichtlich stabiler Cashflows mit geringem Investitionsrisiko. Das Potenzial der Lage haben Immobilieninvestoren und Bestandshalter längst erkannt, was mehrere Transaktionen aus der jüngeren Vergangenheit verdeutlichen.
Beispielsweise wurde Ende 2025 die Projektentwicklung CORBINIAN an der Schützenstraße veräußert, die eine zentrale Rolle bei der Schaffung der Verbindungsachse zwischen Central Quartier und der zentralen Münchner Innenstadt spielt. Auch Hotelimmobilien in Bahnhofsnähe sind angesichts zahlreicher sowohl bewährter, renommierter als auch neuer, innovativer Konzepte und hervorragender Hotel-Performance-Indikatoren anlegerseitig stark nachgefragt. Neben dem Verkauf des Courtyard München City Center in der Schwanthaler Straße im letzten Jahr wurde im ersten Quartal 2026 das Hotel Excelsior in der Schützenstraße veräußert. Die Bedeutung als Hotelstandort wird neben der Nähe zum Bahnhof und zur Theresienwiese durch die angestoßene Entwicklung zum prosperierenden Business-Hub auch immer mehr vom Faktor Geschäftsreisen begünstigt. Darüber hinaus macht die Nähe zur Maxvorstadt und den diversen universitären Einrichtungen die Lage äußerst interessant für Neubau- und Konversionsprojekte im Bereich studentischen Wohnens und für Long-Stay-Living-Konzepte.

Zukunft des Central Quartiers

In Anbetracht der einzigartigen Voraussetzungen, die die Lage rund um den neuen Hauptbahnhof bietet, wird sich das Central Quartier nach und nach zum neuen Immobilien-Spot in München entwickeln. Das hohe Interesse der Unternehmen an repräsentativen Flächen in topangebundenen Innenstadtlagen unterstreicht bereits heute dessen Attraktivität. Mit zunehmender Zahl an angebotenen Flächen sowie mehr und mehr Zuzug renommierter Büronutzer wird sich der Standort weiter etablieren und sich die Nachfrage weiter verstärken. Ein weiterer Synergiehebel ist der zunehmend steigende Anspruch hochqualifizierter, internationaler Top-Talente an deren Arbeitsumfeld. Tendenziell besteht hier eine hohe Affinität zu innovativen, zentral gelegenen und lebenswerten Bürostandorten mit kurzen Wegen zu den wichtigsten Einrichtungen des täglichen Bedarfs gepaart mit immobilienspezifischen Ausstattungsmerkmalen, die keine Wünsche offenlassen. All diese Kriterien werden im Central Quartier mehr als umfassend bedient.

 

Den 2023 veröffentlichten "Germany ViewPoint - Future Cities München: Hauptbahnhof – CBD der Zukunft" finden Sie hier.