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Neuer Index für den deutschen Wohnungsmarkt
CBRE-ToM (Time on Market) - Index erweitert das Analysespektrum im Residential Research
13 November 2025 3 Minute Read
Vor dem aktuellen Hintergrund der auf dem deutschen Wohnungsmarkt chronischen Angebotsknappheit und der anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnraum benötigen Marktakteure diverse Indikatoren, um die Performance des Marktes in unterschiedlichen Ausprägungen und Teilsegmenten zu messen. Neben der öffentlichen Statistik mit Informationen zu Beständen, des zukünftigen Angebotes in Form von Baugenehmigungen und Baufertigstellungen werden u.a. von CBRE auch Transaktionsdaten, Mieten und Kaufpreise, sowie der CBRE-Leerstandindex auf in hoher Granularität aufbereitet und für die Marktteilnehmer als Wohnungsmarktreport Deutschland Q3 2025 publiziert.
Eine Lücke in diesem Analysespektrum war bisher die tatsächliche Nachfragesituation in Deutschland – sowohl in den einzelnen Städten und Landkreisen insgesamt als auch im Vergleich untereinander. Eine solche Analyse würde Marktakteuren eine wertvolle Hilfestellung geben, wo die Nachfragedynamik und auch die Angebotsliquidität besonders hoch ist und vor allem mit welchen Vermarktungszeiträumen kalkulieren werden muss.
Mit dem neuen CBRE- „Time on Market“-Index schließen wir diese Lücke. Der CBRE-ToM-index zeigt die relative Entwicklung der Angebotszeit von Miet- und Eigentumswohnungen in Immobilienportalen. Die Datenbasis bildet die vierteljährlich rollierende Aggregation und Analyse von Wohnungsinserate der letzten zwölf Monate auf Basis der Value AG Daten. Dabei werden jedes Quartal seit 2014 im Durchschnitt etwa 1,4 Millionen Miet- und 260.000 Eigentumswohnungsinserate von Wohnungen zwischen 30 und 130 m² ausgewertet. Aus der Datenbasis des ToM-Index können unterschiedliche Unterindizes abgeleitet werden, um regionale und lokale Unterschiede, oder Wohnungsgrößen und -qualitäten gezielt zu untersuchen. Mit dem Time-on-Market-Index lässt sich beispielsweise die durchschnittliche Vermarktungsdauer von Mietwohnungen in zentralen Lagen Berlins mit der von vergleichbaren Objekten in Randlagen derselben Stadt gegenüberstellen. Dadurch können regionale Unterschiede innerhalb eines Marktes sowie deren zeitliche Entwicklung analysiert werden. Die CBRE ToM-Indizes geben Aufschluss darüber, wie schnell Wohnungen tatsächlich nachgefragt werden. Ein sinkender Index kann auf eine steigende bzw. sich verändernde Nachfragestruktur bei gleichbleibendem Angebot hindeuten, während ein schneller Anstieg möglicherweise auf ein erhöhtes Angebot durch regionale Projektentwicklungen oder auch eine gegenläufige Preisvorstellungen von Anbietern und Nachfragern zurückzuführen ist. Durch die vierteljährliche Betrachtung der Angebotszeit kann eine Veränderung des Angebots-Nachfrage-Verhältnisses wesentlich schneller identifiziert werden als die nur einmal jährlich und mit einem zeitlichen Versatz veröffentlichten Leerstandsraten.
Der aktuelle ToM-Index zeigt deutlich, dass die Nachfrage nach Wohnraum weiter dramatisch gestiegen ist. Mietwohnungen bleiben im Durchschnitt rund 30 Tage am Markt – das sind fünf Tage weniger als im Vorjahr.
Noch dynamischer zeigt sich der Eigentumsmarkt: Eigentumswohnungen verbleiben im Schnitt 65 Tage auf dem Markt, 27 Tage weniger als vor einem Jahr. Die Angebotsdauer von Mietwohnungen liegt damit seit Mitte 2018 auf einem etwa gleichen Niveau, was darauf hindeutet, dass hier ein absolutes administratives Vermarktungsminimum erreicht wurde, das trotz weiter sinkender Leerstandsquoten kaum noch Spielraum nach unten zulässt. Die Angebotsdauer von Eigentumswohnungen hingegen ist u.a. durch veränderte Finanzierungsbedingungen getrieben. Der Zinspeak im Jahr 2024 verursachte eine starke Expansion in der Vermarktungsdauer, auch getrieben von neuen Anlagealternativen im Fixed-Income-Bereich. Die aktuelle Kompression der Angebotsdauer bei den Eigentumswohnungen ist u.a. auf eine Normalisierung der Finanzierungssituation zurückzuführen, verbunden mit der Aussicht auf weiter steigende Mieten und wieder etwas moderat angestiegen Kaufpreisen.
Der ToM-Index bietet damit eine Hilfestellung für unterschiedliche Marktakteure:
- Projektentwickler können besser einschätzen, welche Wohnungstypen besonders gefragt sind und mit welchen Vermarktungsdauern sie zu kalkulieren haben. Diese Aussagen helfen ihnen dabei die Projektplanung noch genauer auf potenzielle Nutzer abzustellen.
- Investoren und Bestandshalter erhalten Hinweise auf die Marktliquidität und mögliche Risiken, aber auch eine Orientierung für einen potenziellen Leerstandszeitraum und daraus abzuleitenden Fluktuationskosten in ihren jeweiligen Cash-Flow-Modellen.
- Städte und Kommunen profitieren von einem tieferen Verständnis der lokalen Wohnungsnachfrage insbesondere vor dem Hintergrund der Bebauungsplanung.
Mit der Integration des CBRE „Time on Market“-Index in unsere Standardanalyse-Toolbox setzen wir einen weiteren Schritt in Richtung datengetriebener Markttransparenz.
Research Kontakte
Jirka Stachen
Senior Director | Head of Research Consulting Continental Europe
Steffen Heinig
Senior Analyst
