Figures
Berlin Büromarkt Q1 2026
Berliner Bürovermietungsmarkt startet dynamisch ins Jahr 2026
22 April 2026 5 Minute Read
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Überblick
Der Berliner Bürovermietungsmarkt verzeichnete im ersten Quartal 2026 einen Flächenumsatz von 171.600 m². Damit lag das Ergebnis rund 50 % über dem Vorjahresquartal und knapp 10 % über dem Fünfjahresdurchschnitt der ersten Quartale. Mit nahezu 250 Mietvertragsabschlüssen übertraf die Anzahl der Deals das Vorjahresniveau um rund 16 %. Gleichzeitig war erneut eine Belebung im großflächigen Segment zu beobachten: Während im Gesamtjahr 2025 lediglich sieben Abschlüsse über 5.000 m² registriert wurden, entfielen im aktuellen Quartal bereits sechs Vertragsabschlüsse auf diese Größenklasse, davon zwei mit einem Volumen von über 10.000 m².
Parallel setzte sich der strukturelle Trend zu kleineren Flächen fort. Die durchschnittliche Transaktionsgröße lag bei rund 700 m² und damit weiterhin deutlich unter dem Fünfjahresdurchschnitt von etwa 1.000 m². Rund ein Viertel des Umsatzes entfiel auf Flächen unter 500 m², was die nach wie vor hohen Flexibilitätsanforderungen der Nutzer widerspiegelt. Auffällig ist zudem, dass ein Großteil der großvolumigen Anmietungen in Projektentwicklungen stattfand. Dies unterstreicht den anhaltenden Flight‑to‑Quality zugunsten moderner, ESG‑konformer Büroflächen.
Im Branchenvergleich zeigte sich insbesondere die TMT‑Branche dynamisch. Der Flächenumsatz dieses Segments lag mehr als doppelt so hoch wie im Vorjahresquartal und bestätigt die weiterhin hohe Bedeutung von Technologieunternehmen für den Berliner Büromarkt – trotz der in den vergangenen Jahren zu beobachtenden Konsolidierungs- und Anpassungsprozesse innerhalb der Branche.
Trends
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Die Spitzenmiete setzte ihren Aufwärtstrend fort und stieg im Jahresvergleich um 1,50 € auf 46,00 €/m²/Monat – die drei teuersten Abschlüsse wurden im Upper West in der City West registriert
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Die gewichtete Durchschnittsmiete blieb mit 26,97 €/m²/Monat nahezu stabil, allerdings verstärkten sich die Unterschiede basierend auf der Objektqualität: Für moderne, hochwertige Flächen in guten Lagen werden weiterhin Spitzenpreise erzielt, gleichzeitig geraten Objekte mit Qualitätsdefiziten zunehmend unter Druck
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Die Leerstandsquote stieg im Jahresvergleich um 1,4 %-Punkte auf 8,4 %, maßgeblich durch den anhaltend hohen zyklischen Zufluss neuer, noch nicht absorbierter Flächen aus der Projektentwicklungspipeline
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Die Bürospitzenrendite blieb gegenüber dem Vorquartal unverändert bei 4,60 % – auch in Cityrand- und Peripherielagen zeigten sich die Renditen im Vergleich zum vierten Quartal 2025 stabil, wenngleich nicht-zentrale Bürolagen weiterhin unter strukturellem Druck stehen
Ausblick
Für das verbleibende Jahr 2026 befinden sich rund 485.000 m² Bürofläche in der Fertigstellungspipeline, wovon derzeit etwa 36 % vorvermietet sind. Vor diesem Hintergrund ist kurzfristig mit einem weiteren moderaten Anstieg der Leerstandsquote zu rechnen. Perspektivisch verbessert sich jedoch das Marktgleichgewicht: Ab dem Jahr 2028 geht das Neubauvolumen deutlich zurück, sodass das Angebotswachstum spürbar abflachen dürfte. Angesichts des weiterhin begrenzten Angebots an modernen Büroflächen – vor allem in zentralen Lagen – ist langfristig von einer Stabilisierung der Leerstandsquote auszugehen.
In diesem Umfeld gewinnen Sanierungen und Repositionierungen von Bestandsobjekten weiterhin an Relevanz. Eigentümer stehen zunehmend vor der Herausforderung, ihre Immobilien durch gezielte Modernisierungsmaßnahmen an aktuelle Nutzeranforderungen sowie an ESG‑Standards anzupassen. Insbesondere energetische Optimierungen, flexible Flächenkonzepte und eine verbesserte Aufenthaltsqualität werden zu entscheidenden Faktoren für die Wettbewerbsfähigkeit bestehender Bürogebäude.
Für das Gesamtjahr 2026 wird ein Büroflächenumsatz leicht oberhalb des Vorjahresniveaus erwartet. Die hohe Abschlussdynamik sowie die Rückkehr größerer Anmietungen deuten auf eine zunehmende Marktstabilisierung hin. Gleichzeitig verläuft die Mietentwicklung weiterhin zweigleisig: Während hochwertige, moderne Flächen mit entsprechender Lagequalität weiteres Mietsteigerungspotenzial aufweisen, stehen ältere und qualitativ schwächere Bestandsobjekte unter zunehmendem Vermietungs- und Preisdruck. Die Polarisierung der Mietniveaus dürfte sich damit weiter fortsetzen.
Research Kontakte
Jirka Stachen
Senior Director | Head of Research Consulting Continental Europe
Business Kontakte
Marc Vollmer
Managing Director I Head of Office Leasing Berlin
