Deutschland Investmentmarkt Q1 2026

Überblick

 

Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt startete dynamisch im Jahr 2026, zumindest bis zur jüngsten geopolitischen Eskalation im Nahen Osten. Zwar wurden die meisten laufenden Transaktionen fortgesetzt, hinsichtlich neuer Prozesse sind viele Akteure nun jedoch spürbar vorsichtiger geworden. Das Transaktionsvolumen belief sich im ersten Quartal 2026 auf rund 8,6 Mrd. € und lag damit knapp % über dem Vorjahresquartal. Gegenüber dem außergewöhnlich starken Schlussquartal 2025 ging das Volumen jedoch um rund 19 % zurück, was im Wesentlichen auf die ausgeprägte Jahresendrallye sowie eine zu Jahresbeginn traditionell geringere Transaktionsdynamik zurückzuführen war.

Die Transaktionsstruktur war im ersten Quartal 2026 klar von Einzeltransaktionen geprägt. Mit einem Volumen von rund 6,2 Mrd. € entfiel der überwiegende Teil des Marktgeschehens auf Einzelobjekte, was einem Anstieg von rund 28 % gegenüber dem Vorjahr entsprach. Dazu trugen auch zehn große Einzelabschlüsse in den verschiedenen Assetklassen bei, allen voran im Segment der Büroimmobilien sowie Residential, Logistik und Einzelhandel. Demgegenüber blieb das Segment der Paketkäufe mit rund 2,5 Mrd. € weiterhin schwach, wenngleich mehrere große Portfoliodeals abgeschlossen wurden; neben zwei Deals im Gesundheitsimmobilienbereich auch jeweils einer in den Segmenten Logistik, Freizeit, Einzelhandel und Büroimmobilien.
Großvolumige Investitionen waren nach wie vor durch hohe Selektivität und ein begrenztes Angebot marktfähiger Produkte geprägt. Abschlüsse über 100 Mio. € nahmen sowohl im Volumen als auch in der Anzahl gegenüber dem ersten Quartal 2025 deutlich zu, erreichten jedoch weiterhin nicht das Niveau früherer Jahre. Es wurden in den ersten drei Monaten dieses Jahres insgesamt 16 Abschlüsse in dieser Größenordnung getätigt, die sich auf knapp 3,6 Mrd. € summierten; davon entfielen fünf auf Paketverkäufe und zehn auf Einzeltransaktionen beziehungsweise 14 auf Gewerbeimmobilien und zwei auf Wohninvestments. 

 

 

 

 

 

 

Trends

 

• Büroimmobilien verzeichneten Büro sowohl den höchsten Marktanteil als auch den größten absoluten Zuwachs und die Hälfte der größten Transaktionen oberhalb der 50-Millionen€-Marke entfielen auf diese Assetklasse; das Residential-Segment folgte auf Rang zwei und erreichte einen Marktanteil von etwa einem Fünftel, wobei trotz eines weiterhin hohen Volumens das Ergebnis deutlich unter dem Vorjahreswert lag
• Auf Platz drei rangierten Industrie- und Logistikimmobilien mit rund 16 % mehr als im Vorjahresquartal und bestätigen damit eine stabile Nachfragebasis; darüber hinaus verzeichneten Gesundheitsimmobilien – insbesondere durch die pan-europäische Mehrheitsübernahme von Cofinimmo durch Aedifica, die sich bezogen auf das übernommene Portfolio in Deutschland in einem hohen dreistelligen Millionenbereich niederschlägt – ein deutliches Plus - rückläufig entwickelten sich hingegen Einzelhandel- und Hotelinvestments
• In den sieben größten Immobilienmärkten Deutschlands deuteten die aggregierten Ergebnisse auf eine moderate Stabilisierung hin, jedoch zeigten sich unter den Städten weiterhin deutliche Unterschiede: so verzeichnete Berlin ein rückläufiges Volumen, während Düsseldorf ein mehr als dreifach so hohes Investmentvolumen wie im Vorjahresquartal erreichte und sich damit nahe am langfristigen Durchschnittsniveau bewegte, und auch Frankfurt zeigte eine spürbare Belebung gegenüber dem Vorjahr
• Die Spitzennettoanfangsrenditen blieben in den meisten Assetklassen gegenüber dem Jahresende 2025 stabil; im Durchschnitt der Top-7-Standorte liegt der Wert für erstklassige Büroimmobilien aktuell bei 4,73 %

 

Ausblick

 

Unser grundlegender Konjunkturausblick deutet darauf hin, dass die immobilienwirtschaftlichen Fundamentaldaten nutzerseitig zu einer stabilen, wenngleich selektiveren Nachfrage führen. Zugleich werden die Investoren an den Immobilienkapitalmärkten angesichts des neuen Inflationsumfelds und der allgemein gestiegenen Unsicherheit etwas zurückhaltender agieren. Angesichts der geopolitischen Herausforderungen und einer damit aktuell einhergehenden Verlangsamung der Konjunkturerholung, tendenziell höheren Inflationserwartungen sowie steigender Kapitalmarkt- und Finanzierungszinsen steht der Markt vor einer möglichen weiteren Rekalibrierung der Preise und damit der Immobilienrenditen. Bisher blieben die Nettoanfangsrenditen überwiegend stabil gegenüber dem Jahresende 2025. Der jüngste Ölpreisanstieg wirkt sich zwar nicht unmittelbar auf den Immobilienmarkt aus, erhöht jedoch aufgrund steigender Inflationserwartungen den Druck auf die Kapitalmärkte. In Deutschland begrenzt das aktuell erhöhte Niveau der Renditen zehnjähriger Bundesanleihen den Spielraum für eine weitere Renditekompression. Bei Immobilienrenditen ist eher von einer Seitwärtsbewegung oder einem moderaten Aufwärtsdruck auszugehen als von einer schnellen Entspannung. Besonders zinssensitive und energieintensive Nutzungsarten reagieren anfälliger, während Wohnimmobilien aufgrund ihrer bedarfsgetriebenen Nachfrage vergleichsweise stabil bleiben. Vor diesem Hintergrund rücken für Investoren zunehmend die laufenden Erträge in den Fokus – stabile Cashflows, lange Mietlaufzeiten und defensive Assetklassen gewinnen weiter an Bedeutung.

 

Wir gehen davon aus, dass sich der Markt aufgrund eines größeren Produktangebotes beleben wird. Offene Immobilienfonds werden weiterhin und teilweise sogar verstärkt ihre Portfolios bereinigen. Zugleich werden auch durch Banken Objekte auf den Markt kommen – denn die NPL-Quote bei Immobilienkrediten deutscher Banken ist im europäischen Vergleich am höchsten.

 

 

 

 

 

Wohnen Trends

 

 

• Wohnimmobilien erzielten im ersten Quartal mit rund 1,7 Mrd. € ein solides Quartalsergebnis und stellten nach Büroimmobilien die zweitstärkste Assetklasse; der Markt wird weiterhin von Einzeldeals geprägt, während größere Portfoliotransaktionen selten bleiben – insgesamt konnten jedoch 46 Deals registriert werden, womit sich der positive Trend aus dem Vorjahr fortsetzt
• Investoren agierten weiterhin selektiv und fokussieren sich auf Qualität und verlässliche Erträge, öffnen sich aber punktuell auch wieder für renditeorientiertere Strategien: Core-Plus war der volumenstärkste Investmentansatz, gefolgt von Value-Add; anhaltend hohe Finanzierungskosten und eine ausgeprägte Bid-Ask-Spread-Problematik bremsen weiterhin insbesondere den Portfoliomarkt
• Ausländische Investoren waren mit knapp einem Viertel am Transaktionsvolumen beteiligt, und somit weniger am Markt aktiv als im Gesamtjahr 2025 – das begrenzte Angebot großer, qualitativ hochwertiger Tickets bremst die Aktivität; neben institutionellen Marktteilnehmern sind zunehmend größere ausländische Family Offices aktiv
• Forward-Deals gewinnen weiter an Bedeutung und erreichten in den ersten drei Monaten des Jahres bereits rund 43 % des Volumens; die öffentliche Hand blieb zwar weiterhin aktiv, agierte jedoch aufgrund zunehmender Budgetrestriktionen selektiver – die entstehende Lücke im Segment des bezahlbaren Wohnens bietet Investoren mit einem Fokus auf Affordable Housing gezieltes Markteintrittspotenzial
• Die Spitzenrenditen in den Top-7-Standorten blieben gegenüber dem Jahresende 2025 stabil bei durchschnittlich 3,40 %; für das Gesamtjahr 2026 wird eine moderate Marktbelebung erwartet – getragen durch Portfoliobereinigungen und eine steigende Investitionsbereitschaft, sodass ein Jahresvolumen von 8 bis 10 Mrd. € realistisch erscheint 

 

 

Büro Trends

 

 

• Büroimmobilien waren im ersten Quartal die am stärksten nachgefragte Assetklasse am deutschen Markt: Das Bürotransaktionsvolumen in den ersten drei Monaten des Jahres 2026 lag mit rund 2,1 Mrd. € deutlich über dem Vorjahreswert; der Markt wird weiterhin stark von Einzeldeals geprägt, wenngleich das Volumen von Portfolios mit rund 200 Mio. € bereits jetzt über dem Gesamtjahr 2025 liegt
• Investoren agieren weiterhin selektiv und fokussieren sich auf Qualität, verlässliche Erträge und klar kalkulierbare Risiken, öffnen sich aber punktuell auch wieder für renditeorientiertere Strategien: Core-Investments stellten erneut den größten Anteil und verzeichneten einen deutlichen Zuwachs, wobei auch Value-Add-Transaktionen deutlich an Bedeutung gewannen und fast dreimal so viel Volumen wie im Vorjahresquartal registrierten
• Es wurden fünf Großdeals über jeweils 100 Mio. € registriert, nach zwei im Vorjahresquartal und nur einem im vierten Quartal 2025, die sich auf knapp 1 Mrd. € summieren; das nächstkleinere Segment zwischen 50 und 100 Mio. € zeigte einen besonders starken Zuwachs und machte gut ein Fünftel des Gesamtvolumens aus, was zusammen eindrücklich die Bereitschaft – und die Möglichkeit – der Investoren zeigt, auch wieder größere Abschlüsse zu finanzieren und durchzuführen
• Die Spitzenrenditen blieben gegenüber dem Jahresende 2025 größtenteils unverändert und zeigen weiter eine klare Marktspreizung: Moderne Objekte in guten Lagen können weiterhin gute Preise erzielen, periphere Standorte und Immobilien ohne überzeugende Zukunftsperspektive stehen dagegen verstärkt unter Druck
• Für das Gesamtjahr 2026 wird ein größeres Angebot durch Portfoliorestrukturierungen offener Fonds und zusätzliche Verkäufe von Banken erwartet, was potentielle Marktimpulse trotz erhöhter Unsicherheit und weiterhin selektiver Investorenhaltung geben dürfte

 

 

Einzelhandel Trends

 

 

• Im ersten Quartal 2026 erreichte der deutsche Einzelhandelsimmobilieninvestmentmarkt ein Transaktionsvolumen von 1,1 Mrd. €, was einem Rückgang von 13 % gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht
• Zwar fanden vergleichsweise viele Deals statt, größere Transaktionen über der Marke von 100 Mio. €, wie die Veräußerung des Powerfood-Portfolios oder der Verkauf einer Mehrheitsbeteiligung des Einkaufszentrums Höfe am Brühl in Leipzig, blieben allerdings eine Ausnahme
• Zum Jahresauftakt fungierten lebensmittelgeankerte Handelsimmobilien als Stabilitätsanker; das Segment der Fach- und Lebensmittelmärkte dominierte das Transaktionsgeschehen mit einem Anteil von 56 %
• Shopping-Center – die zunehmend in den Investorenfokus geraten, mit dem Ziel, diese als Objekte mit Mixed-Use-Konzepten zu repositionieren – folgten auf dem zweiten Platz mit 22 %
• Die Ankaufsrenditen blieben zuletzt in allen Sub-Segmenten des Einzelhandelsimmobilienmarktes stabil, lediglich im Vorjahresvergleich gab es bei 1A-Handelsimmobilien und Shopping-Centern an B-Standorten leichte Veränderungen
• Aktuell befinden sich mehrere größere Transaktionen in der Pipeline, was im Jahresverlauf zu einer Belebung des Marktgeschehens beitragen dürfte

 

 

Industrie & Logistik Trends

 

 

• Mit einem Transaktionsvolumen von insgesamt 1,4 Mrd. € verzeichnete der deutsche Industrie- und Logistikimmobilieninvestmentmarkt rund 16 % mehr als im Vorjahresquartal und bestätigt damit eine stabile Nachfragebasis, wenngleich der dynamische Jahresstart aufgrund der geopolitischen Situation ab März zurückhaltender wurde
• Der Großteil der Investitionen entfiel – im Vorjahresvergleich etwas vermindert – weiterhin auf Logistikimmobilien, während Light Industrial zulegen konnte und Produktionsimmobilien annähernd stabil blieben; die Bedeutung der Top-7-Städte am Transaktionsvolumen ging spürbar zurück
• Im Vorjahresvergleich konnten Core- und Core-Plus-Objekte ihre Anteile am Transaktionsvolumen jeweils leicht ausbauen und erreichten zusammen 60 %, während Investitionen in Value-Add-Immobilien auf 20 % sanken, was vor allem auf mangelndes Produktangebot zurückzuführen ist; speziell internationale Investoren zeigen hier weiterhin großes Interesse
• Im Spitzensegment zeigte sich das Preisniveau weitgehend konstant; die Spitzenrendite für Logistikimmobilien verharrte bei 4,40 %, während Qualitätsabweichungen jenseits des Prime-Standards zunehmend deutlicher im Pricing berücksichtigt werden
• Die Verkaufspipeline ist gut gefüllt, und auch die Bereitschaft zu Großdeals oberhalb der 100 Mio. €-Marke ist – bei passgenauem Produkt – gestiegen, sodass in dieser Größenklasse 2026 mehr Abschlüsse als noch im Vorjahr zu erwarten sind

 

 

Hotel Trends

 

 

• Der deutsche Hotelinvestmentmarkt verzeichnete im ersten Quartal ein Transaktionsvolumen von 318 Mio. €, wobei der moderate Rückgang um 12 % gegenüber dem Vorjahresquartal primär auf das Ausbleiben großvolumiger Transaktionen zurückzuführen war – ungeachtet des verhaltenen Jahresauftakts besteht weiterhin hohes Interesse am Erwerb von Hotelimmobilien
• Mit lediglich zwei Abschlüssen oberhalb der 50 Mio. €-Marke war das Marktgeschehen von kleinteiligeren Transaktionen geprägt, und rund die Hälfte des Gesamtvolumens entfiel auf die Top-7-Städte
• Asset- und Fondsmanager dominierten das Käuferfeld, gefolgt von offenen Immobilien- und Spezialfonds; die Assetklasse Hotels wird angesichts weiterhin stabiler Fundamentaldaten und positiver Marktaussichten verstärkt als Diversifikationsmöglichkeit wahrgenommen
• Insbesondere kleinere Transaktionen wurden häufig von Betreibern getätigt, die das aktuelle Marktumfeld gezielt nutzen, um ihre Bestandsportfolios durch selektive Immobilienankäufe strategisch zu erweitern
• Das Transaktionsvolumen verteilte sich nahezu gleichmäßig auf Core- und Value-Add-Anlagestrategien; während Value-Add-Investments mit Repositionierungsansätzen weiterhin auf das größte Investoreninteresse stoßen, ist vor dem Hintergrund zunehmender geopolitischer Risiken zugleich eine Rückkehr zu stärker sicherheitsorientierten und langfristigen Investments zu registrieren
• Erstmals seit 2019 erfuhr der Hotelinvestmentmarkt wieder eine Kompression der Spitzenrendite auf zuletzt 5,10 %; es befinden sich derzeit mehrere größere Objekte in der Vermarktung, die im weiteren Jahresverlauf voraussichtlich zu einer spürbaren Belebung des Marktgeschehens beitragen werden und unterstützend wirkt zudem, dass offene Immobilienfonds im Zuge von Portfoliobereinigungen verstärkt liquide und marktfähige Hotels am Markt platzieren

 

 

Healthcare Trends

 

 

• Der deutsche Gesundheitsimmobilieninvestmentmarkt erreichte im ersten Quartal 2026 ein Transaktionsvolumen von knapp 1,1 Mrd. €; 65 % mehr als im Vorjahreszeitraum
• Pflegeheime erreichten im ersten Quartal einen Anteil von 67 % bzw. 717 Mio. € (+79 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum); ihnen folgten ambulante Gesundheitsimmobilien mit 247 Mio. € (+174 %) sowie betreutes Wohnen mit 56 Mio. € (-59 %) und (Reha-) Kliniken mit 50 Mio. € (+114 %)
• Das Preisniveau zeigt sich bei allen Sub-Assetklassen weiterhin stabil, und die Spitzenrendite für Pflegeheime liegt weiterhin bei 5,40 %
• Die Transaktionsaktivität im ersten Quartal wurde maßgeblich durch zwei großvolumige Portfoliotransaktionen geprägt: die Übernahme von Cofinimmo durch Aedifica sowie der Verkauf der europäischen Gesundheitsimmobilienplattform von Northwest Healthcare Properties REIT an TPG Real Estate
• Portfolios bieten derzeit überwiegend Produkt für Value-Add- und Core-Plus-Investoren; hochwertiges Produkt steht Core-Investoren aktuell meist nur in Form von Einzelinvestments, insbesondere in Neubauobjekten und Projektentwicklungen, zur Verfügung
• Für die kommenden Quartale ist von einer anhaltend regen Transaktionsaktivität auszugehen; neben mehreren größeren, aktuell am Markt befindlichen Portfolios dürften auch kleinere Portfolios sowie Einzelobjekte neu auf den Markt kommen