Deutschland Investmentmarkt Top-7-Standorte Q1 2026

Überblick

 

Die sieben wichtigsten und größten Immobilienmärkte Deutschlands vereinen den Großteil des Investmenttransaktionsvolumens auf sich. Als Top-7-Standorte werden Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart im Folgenden hinsichtlich der aktuellen Marktentwicklung analysiert.

 

 

Berlin

 

• Der Berliner Immobilieninvestmentmarkt startete verhalten ins neue Jahr, zeigte sich im nationalen Vergleich jedoch weiterhin robust – das Transaktionsvolumen belief sich im ersten Quartal auf 851 Mio. €, 34 % unter dem Vorjahresniveau
• Büroimmobilien waren mit rund 206 Mio. € zwar erneut die volumenstärkste Assetklasse, das Ergebnis lag jedoch 61 % unter dem Vorjahreswert und wurde maßgeblich von einer einzelnen Transaktion geprägt; insbesondere Objekte in peripheren Lagen mit drohendem Leerstand finden mangels tragfähiger Nutzungskonzepte kaum Käufer
• Einzelhandelsimmobilien legten deutlich zu und erreichten ein Transaktionsvolumen von 156 Mio. € (+55 % im Vorjahresvergleich), getragen vor allem vom Verkauf eines größeren, lebensmittelgeankerten Portfolios; auch Gesundheitsimmobilien verzeichneten mit 122 Mio. € ein Plus von 25 %, maßgeblich durch den Verkauf eines pan-europäischen Portfolios von Northwest Healthcare an TPG, das auch mehrere Berliner Objekte umfasste
• Die Bürospitzenrendite blieb gegenüber dem Vorquartal unverändert bei 4,60 %; auch in Cityrand- und Peripherielagen zeigten sich die Renditen im Vergleich zum vierten Quartal 2025 stabil, wenngleich nicht-zentrale Bürolagen weiterhin unter strukturellem Druck stehen
• Am Berliner Investmentmarkt besteht für das restliche Jahr 2026 eine breite Produkt-Pipeline, Transaktionen werden jedoch weiterhin durch Finanzierungsrestriktionen verzögert, insbesondere im Bürosegment, sodass eine spürbare Marktbelebung erst bei einem liquideren und besser planbaren Finanzierungsumfeld zu erwarten ist – vor allem im großvolumigen Bereich

 

 

Düsseldorf

 

• Der Düsseldorfer Immobilieninvestmentmarkt (Stadt Düsseldorf, Ratingen, Hilden, Erkrath und Neuss) verzeichnete im ersten Quartal 2026 ein Investitionsvolumen von 417 Mio. €, was einem Anstieg um 309 % gegenüber dem Vorjahr entspricht – rein zahlenbasiert eine deutliche Erholung, die jedoch überwiegend auf die großvolumige Einzeltransaktion des Mixed-Use-Objektes Deiker Höfe zurückzuführen ist und nicht die allgemeine Marktstimmung widerspiegelt
• Infolge dieser Transaktion stieg die durchschnittliche Dealgröße von 11 Mio. € im ersten Quartal 2025 auf aktuell 28 Mio. €, obwohl auch die Anzahl der Transaktionen insgesamt zunahm; Großabschlüsse oberhalb von 50 Mio. € dominierten das Marktgeschehen und machten rund drei Viertel des Gesamtvolumens aus, während Transaktionen im mittleren Segment an Bedeutung verloren
• Die Marktaktivität konzentrierte sich stark auf den Teilmarkt Nord, daneben gab es Abschlüsse in der City, im CBD und vereinzelt in linksrheinischen Lagen; Wohn- und Büroimmobilien stellten zusammen rund drei Viertel des Volumens
• Während klassische Core-Produkte gefragt blieben, waren Value-Add-Transaktionen rückläufig: Die Investoren zeigen zwar wieder etwas mehr Risikobereitschaft, bleiben dabei aber klar renditeorientiert
• Auf der Käuferseite bestimmten vor allem geschlossene Immobilienfonds, Privatinvestoren und Family Offices sowie Corporates das Marktgeschehen; inländische Investoren zeichneten dabei für den Großteil des Transaktionsgeschehens verantwortlich
• Die Nettoanfangsrenditen blieben in allen Assetklassen gegenüber dem Jahresende 2025 stabil und betrugen für erstklassige Bürohäuser im CBD somit weiterhin 4,90 %, in Cityrandlagen 5,50 % und in peripheren Lagen 6,25 %; während die Spitzenrendite 2026 tendenziell stabil bleiben dürfte, werden die Gesamtrenditen durch weiteres Mietpreiswachstum getrieben 

 

 

Frankfurt

 

• Am Frankfurter Immobilieninvestmentmarkt (inklusive Eschborn und Offenbach/Kaiserlei) wurden im ersten Quartal 2026 insgesamt 251 Mio. € investiert, was einem Anstieg von +218 % gegenüber dem Vorjahreswert entspricht; davon entfielen 235 Mio. € auf Gewerbeimmobilien
• Das Quartal wurde maßgeblich durch zwei großvolumige Bürotransaktionen in der Bankenlage geprägt: Den Erwerb des Fifty Avons in der Mainzer Landstraße durch die DZ Bank sowie den Verkauf des Objekts Overture in der Junghofstraße mit langfristiger Vermietung an die Commerzbank; Büroimmobilien stellten daher mit rund 207 Mio. € den größten Anteil am Gesamtvolumen
• Vor dem Hintergrund geopolitischer und wirtschaftlicher Unsicherheiten profitiert Frankfurt von seiner Position als sicherer und etablierter Investitionsstandort; das Investmentvolumen wurde überwiegend von europäischem sowie anglo-amerikanischem Kapital getragen, wobei viele Marktteilnehmer den Sicherheitsaspekt wieder stärker gewichten und das Safe-Haven-Argument an Bedeutung gewinnt, was zu vorerst stabilen Spitzenrenditen führte mit 4,90 % in CBD-Lagen, 5,50 % in Cityrandlagen und 6,55 % in peripheren Teilmarktlagen
• Während klassische Core-Transaktionen 2025 teilweise an divergierenden Preis- und Renditeerwartungen scheiterten, ist 2026 mit einer Annäherung dieser Vorstellungen zu rechnen, was zu einer höheren Transaktionsaktivität führen dürfte
• Weiterhin werden 2026 insbesondere Objekte mit aktivem Asset-Management- und Repositionierungspotential im Fokus der Investoren stehen, begünstigt durch die anhaltende Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Flächen am Vermietungsmarkt und das daraus resultierende Mietsteigerungspotenzial für diese Value-Add-Produkte

 

 

Hamburg

 

• Mit einem Transaktionsvolumen von 581 Mio. € verzeichnete der Hamburger Investmentmarkt zum Auftakt des Jahres 2026 ein deutliches Plus von 17 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum; dabei verschob sich der Fokus signifikant zugunsten der Assetklasse Wohnen, die mit einem Anteil von 51 % das Marktgeschehen dominierte, während das gewerbliche Investmentvolumen infolge einer selektiven Käuferzurückhaltung um 39 % auf rund 286 Mio. € nachgab
• Das Marktgeschehen war primär durch das mittlere Größensegment zwischen 20 und 50 Mio. € geprägt, welches rund 40 % des Transaktionsvolumens verbuchte; ergänzt wurde dieses Bild durch eine Vielzahl kleinteiligerer Abschlüsse, bei denen insbesondere private und semi-institutionelle Investoren die Marktaktivität stützten und so das vorübergehende Ausbleiben großvolumiger institutioneller Abschlüsse kompensierten
• Nachdem das Vorjahr durch vereinzelte großvolumige Transaktionen der öffentlichen Hand geprägt war, führte deren Ausbleiben zu einer deutlichen Verschiebung der Käuferstruktur; der Anteil ausländischer Investoren stieg markant von 4 % auf 22 % an, was das wiedererwachte Vertrauen internationaler Kapitalquellen, die das gegenwärtige Preisniveau für strategische Engagements am Hamburger Markt nutzen, verdeutlicht
• Die gut gefüllte Pipeline konzentriert sich auf hochwertige Innenstadtlagen, wobei private Investoren unverändert erstklassige Assets präferieren; parallel rücken marktgerecht bepreiste Konvertierungsobjekte im Bereich gewerbliches Wohnen aufgrund der soliden Fundamentaldaten verstärkt in den Fokus opportunistischer Akteure
• Während die Bürospitzenrendite im CBD im Vorjahresvergleich leicht auf 4,70 % komprimierte, weitete sich der Spread zu den Nebenlagen weiter aus: So stiegen die Spitzenrenditen im Cityrandbereich auf 5,50 % sowie in der Peripherie auf 6,80 %, was die zunehmende Polarisierung zwischen Core-Produkten in Bestlage und risikoreicheren Assets in den Randgebieten unterstreicht

 

München

 

• Der Immobilieninvestmentmarkt München erfährt ungebrochen viel Aufmerksamkeit von allen Top-Kapitalquellen der Welt, bei jedoch äußerst selektiver Investorennachfrage; im Fokus stehen weiterhin nachhaltige, hochwertige Produkte, bevorzugt aus dem Bürosegment, insbesondere in attraktiven, gut angebundenen Innenstadtlagen mit hohem ESG-Standard
• Das Transaktionsvolumen im ersten Quartal belief sich auf insgesamt 686 Mio. €, wovon knapp zwei Drittel auf Büroimmobilien entfielen; das Marktgeschehen wurde wesentlich durch wenige großvolumige Transaktionen – etwa den Verkauf der Alten Akademie oder Ankäufe der Stadtwerke München – geprägt; darüber hinaus gab es nennenswerte Abschlüsse unter anderem im Hotelsegment, wo beispielsweise innerhalb des Central Quartiers das Hotel Excelsior in der Schützenstraße veräußert wurde
• Stärkste Käufergruppe des ersten Quartals waren Privatinvestoren und Family Offices, die aufgrund der umfeldbedingten Zurückhaltung institutioneller Investoren und des sich hierdurch bietenden „window of opportunity“ ein Drittel des Gesamtvolumens verbuchten; der Anteil internationaler Investoren lag bei lediglich 19 %, was unter anderem auf die gestiegenen Renditeanforderungen internationaler Kapitalquellen zurückzuführen ist, die sich am lokalen Markt insbesondere im stark nachgefragten Core-Segment derzeit nur schwer realisieren lassen
• Viele Eigentümer von nicht mehr marktgängigen Büroobjekten beschäftigen sich mit einer möglichen Umnutzung zu Wohnen; dies ist zwar auch aufgrund von Restriktionen im Planungsrecht teilweise schwierig, die Stadt hat sich in letzter Zeit aber aufgeschlossener für Nutzungsänderungen gezeigt
• Die Bürospitzenrendite blieb mit 4,40 % vorerst stabil auf dem Niveau des Vorquartals; die weitere Entwicklung am Investmentmarkt und auch hinsichtlich der Renditen ist angesichts der angespannten Gesamtwirtschaftslage und der ungewissen künftigen Zinsentwicklung derzeit schwer prognostizierbar

 

 

Köln

 

• Der Kölner Investmentmarkt verzeichnete im ersten Quartal 2026 ein Transaktionsvolumen von knapp 177 Mio. €, was 17 % unter dem Quartalsdurchschnitt der letzten fünf Jahre lag, jedoch  35 % über dem Vorjahresquartal
• Das Investmentvolumen entfiel bislang ausschließlich auf gewerbliche Immobilien, unter denen sich Büroimmobilien (62 %) erneut als klar dominierende Nutzungsart zeigten – maßgeblichen Anteil daran hatten die Verkäufe des Bezirksrathauses Lindenthal sowie des Cube12 im Teilmarkt City
• Während großvolumige Abschlüsse assetklassenübergreifend noch ausblieben, führten die Zunahme der registrierten Abschlüsse insgesamt sowie der Anstieg der Deals im klein- und mittelteiligen Segment im Besonderen zu einer Verringerung der durchschnittlichen Losgröße auf 16,1 Mio. €; Anleger investierten ausschließlich selektiv in Einzelobjekte mit Fokus auf Core-Plus- und opportunistische Risikostrategien
• Auf Käuferseite verbuchten Privatinvestoren und Immobiliengesellschaften den größten Anteil am Transaktionsvolumen und traten gemeinsam mit Corporates auch als wichtigste Nettokäufer auf; die Gruppe der offenen Immobilien- und Spezialfonds, im Vorjahr noch führend, trat hingegen im Zuge strategischer Liquiditätsbeschaffung als bedeutendster Verkäufer in Erscheinung
• Mit 47 % machten ausländische Käufer erneut einen markant hohen Anteil am traditionell durch lokale Akteure geprägten Kölner Investmentmarkt aus – ein Beleg für die wachsende Anziehungskraft der Domstadt auf internationale Investoren, die primär aus dem europäischen Ausland stammen
• Die Attraktivität des Standorts spiegelte sich zu Jahresbeginn in einer leichten Kompression der Spitzenrendite bei Büroimmobilien wider, die nunmehr bei 4,70 % liegt; für Logistikimmobilien blieben die Werte wie auch zum Jahresende 2025 bei 4,40 % und für innerstädtische Geschäftshäuser in A-Lage bei 4,75 %

 

Stuttgart

 

• Trotz anhaltend stabiler Verhältnisse an den Nutzermärkten verbleibt der Stuttgarter Investmentmarkt in überwiegend abwartender Haltung; das geringe Transaktionsvolumen von 44 Mio. € im ersten Quartal, 18 % unter dem Vorjahreswert, spiegelt das zurückhaltende Anlageverhalten der Investoren wider, die darüber hinaus weiterhin äußerst selektiv hinsichtlich Lage- und Produktqualität am Markt agieren
• Der Fokus des Transaktionsgeschehens lag, dem allgemeinen Trend an den deutschen Investmentmärkten folgend, auf nachhaltig vermieteten Core- und Core-Plus Immobilien in etablierten City- und Cityrandlagen, bevorzugt aus dem Büro- bzw. Mixed-Use-Segment; hierzu zählte beispielsweise der Verkauf der Immobilie Lange Straße 9 an ein Family Office der per invest
• Des Weiteren stehen auch Value-Add-Investments weiter hoch im Kurs der Investoren, wie der Verkauf des Objekts Hasenbergstraße in Stuttgart-Rotebühl verdeutlicht, das zusammen mit vier weiteren Immobilien im süddeutschen Raum an die Watzl Group veräußert wurde; unter anderem hierdurch erhöhte sich der Portfolioanteil am Gesamtvolumen auf 21 % – im Vorjahreszeitraum hingegen wurde keine einzige Portfoliotransaktion registriert
• Aktivste Käufergruppe im ersten Quartal waren Spezialfonds, die, vorwiegend durch den Ankauf eines Büro- und Verwaltungsgebäudes nahe dem Stuttgarter Europaviertel durch Imaxxam, 54 % des Investmentvolumens auf sich verbuchen konnten; darüber hinaus entfiel ein weiteres Viertel des Volumens auf eigenkapitalstarke Privatinvestoren und Family Offices, die im Unterschied zu institutionellen Investoren vom derzeit herausfordernden Finanzierungsumfeld häufig entkoppelt sind
• Die Nettoanfangsrendite für Premium-Immobilien in Stuttgarts Top-Bürolagen blieb seit dem Vorquartal stabil bei 4,90 %; in den kommenden Monaten ist – ungeachtet der weiterhin verhaltenen Wirtschaftsprognosen – von einer graduellen Belebung des Investmentmarkts und einer sukzessiven Ausweitung des Produktangebotes auszugehen