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Deutschland Wohnungsmarkt Q1 2026
Wohninvestmentmarkt: verhaltener Jahresauftakt
30 April 2026 5 Minute Read
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Wohninvestmentmarkt
Transaktionsvolumen
Der Investmentmarkt für Mehrfamilienhäuser startete verhalten in das Jahr 2026. Mit rund 1,7 Mrd. € im ersten Quartal lag das Transaktionsvolumen unter dem Vorjahresquartal, nachdem sich zwischenzeitliche Stabilisierungstendenzen zuletzt wieder abgeschwächt hatten. Wohnimmobilieninvestments belegten mit knapp 25 % Marktanteil den zweiten Rang nach Büroimmobilien. Das Marktgeschehen war geprägt von Einzel- sowie kleineren Transaktionen, während großvolumige Portfolios selten blieben. Forward‑Deals nahmen weiter zu, die Spitzenrenditen in den Top‑7 verharrten bei rund 3,4 %.
Trends
Bestandshalter fokussierten sich weiterhin auf Performance‑Optimierung und Portfoliobereinigung, während auf Käuferseite hohe Finanzierungskosten und ambitionierte Preisvorstellungen zu einer zurückhaltenden Investmentaktivität führten. Core‑plus‑ und Value‑add‑Strategien prägten das Marktgeschehen, gleichzeitig nutzten private und internationale Investoren zunehmend strukturierte Forward‑Funding‑Modelle, um sich frühzeitig Zugang zu Projekten zu sichern.
Ausblick
Für das Jahr 2026 wird eine schrittweise Marktbelebung erwartet. Fortschreitende Portfoliotransaktionen, Forward‑Aktivitäten sowie eine selektive Kapitalreallokation institutioneller Investoren dürften zu steigender Aktivität führen. Ein Transaktionsvolumen von 8 bis 10 Mrd. € bei stabilen Spitzenrenditen erscheint realistisch.
Wohnungsangebot und -nachfrage
Wohnungsangebot
Die Impulse auf dem Markt für Wohnungsentwicklung bleiben weiterhin eingeschränkt, und die strukturelle Knappheit wird mittelfristig voraussichtlich bestehen bleiben. Projektentwickler stehen anhalten vor hohen Baukosten und restriktiven Finanzierungsbedingungen. Zwar zeigt die Zahl der Baugenehmigungen zuletzt eine leicht erhöhte Dynamik, bleibt aber insgesamt gering. Makroökonomische Unsicherheiten wirken weiterhin belastend. Gleichzeitig bleibt das Angebot an Mietwohnungen knapp, während die Zahl der verfügbaren Eigentumswohnungen in den wichtigsten Märkten zunimmt.
Leerstand
Der marktaktive Leerstand ist in den meisten deutschen Städten sehr niedrig und hat zuletzt auch verstärkt öffentliche Aufmerksamkeit erhalten. In Metropolregionen sowie im südlichen und westlichen Bundesgebiet liegen die Leerstandsquoten häufig unter 2 %. Größere Leerstände in ländlichen Regionen Ostdeutschlands und vereinzelt auch Westdeutschlands sind überwiegend strukturell bedingt.
Ausblick
Es wird erwartet, dass der Anstieg der Baugenehmigungen trotz der weiterhin schwierigen Rahmenbedingungen bis zum Jahresende anhält. Dies spiegelt sich auch in der Vergabe von Wohnungsbaukrediten wider, die zuletzt um etwa 2,5 % J/J gestiegen ist. Das Mietneuangebot bleibt jedoch gering, während sich im Eigentumsmarkt zunehmend Opportunitäten abzeichnen.
Mieten und Kaufpreise* für Eigentumswohnungen
Mietmarkt
Im Mittel der Top‑20‑Märkte steigen die Medianmieten weiter und legten zuletzt um rund 4% J/J zu. Auch die Wohnkosten haben in den vergangenen Jahren deutlich angezogen, insbesondere 2021 bis 2023 infolge von Pandemie‑Effekten, Inflation und dem Krieg in der Ukraine. Zuletzt zeigt der Betriebskostenindex jedoch eine gedämpfte Dynamik. Im Q1 2026 stiegen die mittleren Betriebskosten deutschlandweit auf 2,49 €/m²/Monat (Top‑7: 2,94 €), entsprechend +3,8% J/J.
Wohneigentumsmarkt
Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen haben sich in den Top‑20‑Märkten weitgehend stabilisiert und steigen in einzelnen Städten erneut. Der Durchschnitt der Median‑Angebotspreise liegt in Q1 2026 bei rund 4.200 €/m² und damit leicht über dem Vorjahresniveau. Die stärksten Preiszuwächse verzeichneten zuletzt Essen, Bonn und Dresden.
Ausblick
Die Mietdynamik dürfte auch 2026 anhalten, da eine spürbare Angebotsausweitung frühestens ab 2027 zu erwarten ist. Die Spannungen im Nahen Osten erhöhen den Aufwärtsdruck auf energie‑ und verbrauchsabhängige Betriebskosten, zugleich zeigt der Index eine geringere Volatilität und Stabilisierungsphasen. Auf dem Kaufmarkt bleiben moderate Preissteigerungen wahrscheinlich.
Hinweis: Die ausgewiesenen Miet- und Kaufpreise beruhen auf Wohnungsinseraten und repräsentieren nicht die tatsächlichen Bestandsmieten und -preise.
Research Kontakte
Jirka Stachen
Senior Director | Head of Research Consulting Continental Europe
Steffen Heinig
Senior Analyst
Business Kontakte
Sandro Höselbarth
Managing Director | Head of Valuation & Advisory Services
Michael Schlatterer
Managing Director | Teamleader | Valuation Advisory Services
