Deutschland Wohnungsmarkt Q3 2026

Wohninvestmentmarkt

 

Transaktionsvolumen

 

Bis Ende Q3 2026 erreichte der deutsche Wohninvestmentmarkt rund 5,9 Mrd. € bei 49.500 gehandelten Wohnungen, entsprechend etwa 70 % des Volumens und 90 % der Wohnungen des Gesamt-jahres 2025.

Nach stabilen Werten seit Anfang 2024 stieg die Top-7-Spitzen-rendite in Q3 um 20 Basispunkte auf rund 3,6 %. Die Rendite zehn-jähriger Bundesanleihen legte stärker auf über 3,6 % zu, möglicher-weise durch den höheren Finanzierungsbedarf des Bundes und ein größeres Anleiheangebot. Der Renditeabstand sank von 50 auf  −4 Basispunkte, womit der Renditeaufschlag von Top-7-Wohn-immobilien entfiel.

 

Trends

 

Von Q1 2025 bis Q3 2026 führten Asset- und Fondsmanager die Käuferseite vor Immobiliengesellschaften an, begünstigt durch Anlegerkapital sowie Miet- und Wertsteigerungspotenziale im Bestand. Die öffentliche Verwaltung trat mit rund 1,8 Mrd. € nahezu ausschließlich als Käufer auf. Immobilien-AGs und REITs verzeich-neten dagegen wie in den Vorjahren angesichts strafferer Finanz-ierungsanforderungen Nettoverkäufe von rund 1,2 Mrd. €.

 

Ausblick

 

Der jüngste Zinsanstieg dürfte den Jahresendspurt erschweren. Für die Jahresprognose von 8 bis 9 Mrd. € wären im Schlussviertel Abschlüsse von über 2 Mrd. € und damit eine höhere Dynamik als im Durchschnitt der ersten neun Monate nötig.

 

 

Wohnungsangebot und -nachfrage

 

Wohnungsangebot

Die Baugenehmigungen erholen sich gegenüber dem Vorjahr, auch im Mehrfamilienhausbau, bleiben aber weit unter dem Niveau von 2021/2022, sodass bislang nur eine Erholung auf niedrigem Niveau erkennbar ist. In den Top-20-Märkten entwickeln sich Miet- und Kaufangebot gegenläufig: Das inserierte Mietangebot sank zuletzt erneut und liegt deutlich unter dem Stand von Anfang 2020. Das wachsende Kaufangebot liegt dagegen klar darüber. Die Verknapp-ung betrifft somit vor allem den Mietmarkt, während Käufer mehr Auswahl haben.

Vermarktungsdauer (ToM)

 

Die Vermarktungszeiten von ETW sinken in den meisten Top-20-Märkten, besonders in Dresden, Köln und Duisburg. Begünstigend könnten Halbleiterinvestitionen in Dresden, hohe Nachfrage bei kleinerem Verkaufsangebot in Köln und das niedrige Preisniveau in Duisburg wirken. In Mannheim könnte dagegen die Unsicherheit im Zuge des Strukturwandels der Fahrzeugindustrie Kaufentscheid-ungen verzögern. Insgesamt überwiegen kürzere Vermarktungs-zeiten, bei deutlichen regionalen Unterschieden.

 

Ausblick

 

Das sinkende Mietangebot spricht gegen eine kurzfristige Ent-spannung. Auch die Erholung der Baugenehmigungen lässt keine deutliche Angebotsausweitung erkennen. Auf dem Eigentumsmarkt trifft ein wachsendes Angebot auf meist kürzere Vermarktungs-zeiten. Regionale Unterschiede sprechen jedoch gegen eine einheit-liche Markterholung.

 

 

Mieten und Kaufpreise für Eigentumswohnungen​

 

Mietmarkt

Die Angebotsmieten in den Top-20-Städten steigen mit geringerem Tempo. Im dritten Quartal 2026 lag der Mietindex 3,6 % über dem Vorjahr und 0,8 % über dem Vorquartal. Der Betriebskostenindex blieb deutschlandweit zum Vorquartal stabil, in den Top-7 stieg er um 1,0 %. Die jährlichen Zuwächse betrugen 2,0 % bzw. 2,4 %. Die hohe Wohnkostenbelastung könnte den Spielraum für weitere Mietsteigerungen begrenzen und das nachlassende Wachstum mit erklären.

Wohneigentumsmarkt

 

Der Kaufpreisindex der Top-20-Städte stieg im dritten Quartal 2026 um 2,0 % zum Vorjahr, zum Vorquartal aber nur um 0,1 %. Die stärk-sten Jahreszuwächse zeigen Essen (+5,8 %), Bochum (+5,3 %) und Bonn (+4,8 %). Leipzig (−0,4 %) und Stuttgart (−0,1 %) verzeichnen leichte Rückgänge. Die Angebotspreise reichen von 1.962 €/m² in Duisburg bis 9.085 €/m² in München. Die gestiegenen Bauzinsen könnten die Finanzierungsmöglichkeiten der Käufer einschränken und die Kaufpreiserholung bremsen.

 

Ausblick

Weitere Mietsteigerungen bei nachlassendem Tempo erscheinen wahrscheinlich. Die Kaufpreiserholung bleibt verhalten und regional unterschiedlich. Die Dynamik liegt deutlich unter der Wachstums-phase vor rund fünf Jahren. 

 

Hinweis: Die ausgewiesenen Miet- und Kaufpreise beruhen auf Wohnungsinseraten und repräsentieren nicht die tatsächlichen Bestandsmieten und -preise.