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Düsseldorf Büromarkt Q1 2026
Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt mit stabiler Entwicklung und zunehmenden positiven Impulsen
22 April 2026 5 Minute Read
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Überblick
Der Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt (Stadt Düsseldorf, Hilden, Ratingen, Erkrath und Neuss) zeigte im ersten Quartal 2026 eine insgesamt stabile Entwicklung mit zunehmenden positiven Impulsen. Mit 40.800 m² bewegte sich der Flächenumsatz auf dem gleichen Niveau wie im Vorjahresquartal. Die durchschnittliche Abschlussgröße zeigte trotz dieser Stabilität ein differenzierteres Bild. Sie fiel höher aus als im Vergleichszeitraum – denn Nutzer treffen auch im mittleren und größeren Flächensegment wieder verstärkt Anmietentscheidungen.
Die Betrachtung der Mietentwicklung nach Qualitätsklassen unterstreicht die klare Präferenz der Nutzer für moderne, qualitativ hochwertige Büroflächen, die - beruhend auf neuen Flächenkonzeptionen und Arbeitswelten - auf eine höhere Akzeptanz des gestiegenen Mietpreisniveaus treffen. Der Wettbewerb um Talente, für den Düsseldorf als internationaler Wirtschaftsstandort und eingebunden in die Metropolregion Rhein-Ruhr generell sehr gut aufgestellt ist, erhöht die Relevanz von attraktiveren Standorten, Top-Gebäudequalität und Flächenausstattung für die Unternehmen, um sich für die Personalgewinnung und das Halten der Fachkräfte optimal am Markt zu positionieren.
Trends
- Die gewichtete Durchschnittsmiete setzte den positiven Trend fort und stieg um knapp 17 % auf 20,78 €/m²/Monat, maßgeblich durch den hohen Anteil hochwertiger und entsprechend bepreister Flächen am Gesamtumsatz; auch bei der nachhaltig erzielbaren Spitzenmiete wurde im Vergleich zum Vorjahreszeitpunkt ein leichter Anstieg um 2 % auf 46,00 €/m²/Monat verzeichnet
- Größere Vertragsabschlüsse nahmen wieder einen überdurchschnittlichen Anteil am Gesamtvolumen ein, was als Anzeichen gewertet werden kann, dass die marktrelevante Unsicherheit allmählich nachlässt und strategische Standortentscheidungen wieder aktiver verfolgt werden
- Der Markt blieb auf der Angebotsseite durch eine geringe Fertigstellungstätigkeit geprägt, wodurch der Leerstand in etwa auf dem Niveau des Vorquartals blieb; die zur Untervermietung angebotenen Flächen nahmen moderat zu, während das Volumen spekulativer Flächen mit Fertigstellung innerhalb der nächsten zwölf Monate leicht zurückging
- Die Nettoanfangsrendite blieb weiterhin stabil und liegt für erstklassige Bürohäuser im CBD somit bei 4,90 %, in Cityrandlagen bei 5,50 % und in peripheren Lagen bei 6,25 %; auch künftig ist eher von einer Seitwärtsbewegung oder einem moderaten Aufwärtsdruck auszugehen
Ausblick
Die Projektpipeline flacht weiter signifikant ab, wobei sich eine zunehmende Differenzierung zwischen Projekten, die sich bereits in der Bauphase befinden, und Vorhaben in Planung zeigt. So machen mittelfristig vor allem Eigennutzerprojekte einen größeren Anteil an der Projektpipeline aus. Spekulative Vorhaben starten dagegen fast nie ohne entsprechende Vorvermietungsquote. Bei laufenden Projekten ist hingegen ein Großteil der Flächen noch unvermietet, sodass im laufenden Jahr noch einige neue Flächen auf den Markt kommen werden.
Vor dem Hintergrund einer sich stabilisierenden Nachfrage ist perspektivisch von steigender Flächenabsorption auszugehen, zumal sich der ‚Flight to Quality‘ fortsetzt, während durch die antizyklische Bautätigkeit wenig entsprechendes Produkt verfügbar ist. Dabei gewinnt die qualitative Differenzierung des Leerstands weiter an Bedeutung. Während moderne, marktfähige Flächen insbesondere in guten Lagen weiterhin vergleichsweise schnell absorbiert werden, konzentriert sich der strukturelle Leerstand vor allem auf ältere, nicht mehr marktgerechte Bestandsobjekte. Insgesamt spricht diese Entwicklung bereits im ersten Quartal 2026 für eine fortschreitende Marktbereinigung zugunsten hochwertiger Büroflächen, sodass sich die Leerstandsentwicklung – sofern nicht mehr marktgängige Objekte aufgewertet oder umgenutzt werden – stabilisieren beziehungsweise positiver als zuletzt entwickeln wird.
Für das Jahr 2026 zeichnen sich positive Perspektiven für eine Belebung der Vermietungsaktivitäten ab. Am Markt befindet sich mindestens ein konkreter Großabschluss im fünfstelligen Quadratmeterbereich in Verhandlungen, der voraussichtlich im weiteren Jahresverlauf vollzogen wird. Die Eigennutzungen an der Haroldstraße, die mit Baubeginn in die Umsatzstatistik einfließen werden, werden zusätzlich stabilisierend auf das Marktgeschehen wirken, sodass ein Flächenumsatz von rund 300.000 m² im Gesamtjahr realistisch ist.
Research Kontakte
Business Kontakte
Georg Hölz
Managing Director | City Lead | Head of Investment Düsseldorf & Region West
Simon Herlitz
Managing Director | Head of Office Leasing Düsseldorf und Köln
