Figures
München Büromarkt Q1 2026
Münchner Bürovermietungsmarkt mit positiven Signalen
22 April 2026 5 Minute Read
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Überblick
Der Münchner Bürovermietungsmarkt erreichte im ersten Quartal einen Büroflächenumsatz von 155.000 m². Damit lag das Ergebnis 18 % über dem Niveau des Vorjahresquartals und blieb damit zwar insgesamt auf stabilem, im längerfristigen Vergleich aber weiterhin auf verhaltenem Niveau.
Obwohl angesichts der angespannten Gesamtwirtschaftslage die Unternehmen tendenziell weiter abwartend agieren, war der Markt von einer positiven Dynamik gekennzeichnet, die auch zu größeren Vertragsabschlüssen führte. Mit insgesamt sechs Anmietungen über 5.000 m² wurden doppelt so viele Großabschlüsse gezählt wie im Vorjahreszeitraum.
Insgesamt bestätigte sich ein klarer, qualitätsorientierter Fokus der Nutzernachfrage auf innenstadtnahe Lagen sowie Flächen mit hochwertiger Ausstattung und höchsten Nachhaltigkeitsstandards – bevorzugt Neubauten oder kernsanierte Flächen, wie beispielsweise im Tucherpark.
Die Leerstandsrate am Gesamtmarkt erhöhte sich im Vorjahresvergleich um 0,8 %-Punkte auf 8,4 %. Während sich im CBD der ohnehin kaum vorhandene Leerstand gegenüber dem Vorjahr weiter verringert hat, wurde in den Cityrand/Non-CBD-Lagen ein moderater Anstieg registriert. Im Münchner Umland erhöhte sich der Leerstand deutlich um 19 % auf eine Leerstandsrate von 14,7 %.
Der Aufwärtstrend der Mieten setzte sich zu Jahresbeginn ungebrochen fort. Die Spitzenmiete markierte einen Anstieg um weitere 5 % auf 61,00 €/m²/Monat. Aktuell aufgerufene Angebotsmieten für Top-Objekte im CBD übersteigen dieses Niveau noch deutlich. Die Durchschnittsmiete am Gesamtmarkt hat sich gegenüber dem Vorjahresquartal zwar nur leicht erhöht, jedoch manifestierte sich auch hier erneut die Differenzierung der Nachfrage nach Lagen und Qualitäten: Nach oben im CBD, stabil in den Cityrandlagen und sinkend im Umland.
Trends
- Den anhaltenden Flight to Quality unterstreicht die Tatsache, dass knapp drei Viertel des Umsatzes auf die begehrten Lagen innerhalb des Mittleren Rings entfielen; hiervon waren 40 % Grade A-Flächen
- Insbesondere mehrere Großabschlüsse waren dafür verantwortlich, dass Industrie- und IT-Unternehmen zusammen knapp drei Viertel des Quartalsumsatzes beisteuerten; dies unterstreicht den hohen Stellenwert Münchens als Tech-Hochburg und Produktionsstandort
- Als Signal einer graduellen Erholung des Münchner Büromarktes kann das gegenüber dem Vorjahresquartal um 17 % gestiegene Expansionsvolumen gewertet werden
- Das Mietniveau in München zieht weiter an: Die Durchschnittsmiete lag mit 26,72 €/m²/Monat rund 9 % über dem Fünfjahresmittel, bei der Spitzenmiete betrug der Anstieg 22 %
- Die Spitzenrendite für Büroimmobilien gab für institutionelles Kapital seit dem Vorjahr leicht um 0,2 %-Punkte auf 4,40 % nach; Privatinvestoren hingegen nehmen, um sich gute Immobilien in einmaligen Lagen zu sichern, auch niedrigere Renditen in Kauf
Ausblick
Grundsätzlich ist auch in den nächsten Monaten von einer Fortsetzung der Erholung am Bürovermietungsmarkt auszugehen, wobei die bekannten Trends das Marktgeschehen weiterhin prägen werden. So wird die Nachfrageseite aller Voraussicht nach auch künftig, dem hohen Qualitätsanspruch der Nutzer folgend, äußerst selektiv agieren. Neben dem laufend bestehenden Flächenbedarf der etablierten Akteure wird der Markt dabei auch von der zunehmend verstärkten Präsenz von Tech-Startups und der dazugehörenden Finanzierungslandschaft sowie Nachfragen aus dem Bereich Hightech und Defence profitieren.
Die hohen Angebotsmieten für Münchens Premium-Büroimmobilien deuten in Verbindung mit der hohen Flächennachfrage in den zentralen Münchner Innenstadtlagen, in denen es nach wie vor nur wenig verfügbares Angebot gibt, auf einen weiteren Anstieg der Spitzenmiete in den nächsten Monaten hin. Darüber hinaus dürfte sich der Leerstand in beliebten Bürolagen weiter reduzieren.
Nach einem geringen Fertigstellungsvolumen im ersten Quartal von lediglich 18.500 m², darunter z.B. das „The Stack“ im Central Quartier, belaufen sich perspektivisch die noch absehbaren Fertigstellungen im Jahr 2026 auf insgesamt rund 251.000 m² (68 % vorvermietet). In den Folgejahren 2027 und 2028 werden die Fertigstellungsvolumina nach aktuell verfügbaren Informationen leicht anziehen. Der Angebotszuwachs wird jedoch überschaubar bleiben, auch wenn in nachgefragten Lagen projektentwicklerseitig wieder einige Neuentwicklungen initiiert werden, was den Markt in naher Zukunft bereichern und diesen Lagen dringend benötigte neue Flächen zuführen wird.
Research Kontakte
Jirka Stachen
Senior Director | Head of Research Consulting Continental Europe
Business Kontakte
Peter Tomas
Managing Director | Head of Investment Munich & Region South
Georg Illichmann
Managing Director I Head of Office Leasing München
