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Mietpreisdynamik verlangsamt sich, Kaufpreise für Eigentumswohnungen ziehen wieder leicht an - Wohnungsknappheit bleibt

26 März 2026 60 Minute Read

Titelbild Wohnmarktreport

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Überblick

 

  • Angebotsmieten nahezu stabil mit durchschnittlich 15,80 €/m²
  • Angebot an Mietwohnungen weiterhin auf niedrigem Niveau
  • Angebotspreise für Eigentumswohnungen steigen leicht – Preise für Mehrfamilienhäuser stagnierend
  • Große Mietwohnungsbauprojekte vor allem außerhalb des S-Bahn-Rings und im Berliner Umland

 

Mietwohnungsmarkt

 

Nach der enormen Dynamik der Angebotsmieten (Neuvertragsmieten) mit teils zweistelligen Mietanstiegen in den Vorjahren - über 18 Prozent von 2022 auf 2023 und rund 16 Prozent von 2023 auf 2024 - zeigt sich der Berliner Wohnungsmarkt hinsichtlich der Angebotsmieten im Jahr 2025 auf hohem Niveau stabilisiert. Diese sind im Vergleich zu 2024 nur noch minimal um 0,1 Prozent auf durchschnittlich 15,80 Euro pro Quadratmeter gestiegen.


Während die Durchschnittsmiete berlinweit nur noch geringfügig zulegte, entwickelte sich das obere Marktsegment sogar rückläufig: Hier sank der Median um 2,9 Prozent auf 28,57 Euro pro Quadratmeter. Ein Grund hierfür ist die geringere Anzahl von fertiggestellten Wohnungsneubauten privater Bauherren, die normalerweise das obere Marktsegment bestimmt. Im Segment des freifinanzierten Neubaus gab es einen Rückgang der durchschnittlichen Angebotsmiete um drei Prozent auf 20,73 Euro pro Quadratmeter. Das untere, in der Regel öffentlich geförderte, Marktsegment zeigte sich hingegen stabil mit plus 0,4 Prozent bei 7,06 Euro pro Quadratmeter.


Die Diskrepanz zwischen Bestandsmieten und Neuvertragsmieten wird immer größer. So liegen in Berlin die Bestandsmieten bei den großen, institutionellen Bestandshaltern durchschnittlich bei 8,50 Euro pro Quadratmeter, bei den landeseigenen Gesellschaften durchschnittlich sogar unter 7,00 Euro. Für Mieter schwierig wird es bei neuen Mietabschlüssen. Hier liegen die Neuvertragsmieten bei den landeseigenen und den Institutionellen im Mittel bei etwa 8,81 bis 10,50 Euro pro Quadratmeter – und damit mindestens rund ein Drittel unter den online angebotenen Mietwohnungen mit 15,80 Euro pro Quadratmeter. Dies betrifft Neuzuzügler genauso wie Berlinerinnen und Berliner auf der Suche nach einer neuen Wohnung und erklärt daher auch die extrem niedrige Fluktuation innerhalb der Stadt.


Ursächlich für die starken Anstiege der Angebotsmieten bei neuen Mietverträgen in den letzten Jahren ist vor allem der deutliche Nachfrageüberhang beziehungsweise der Mangel an verfügbarem Wohnraum. Dies zeigt sich klar an der negativen Korrelation zwischen Mietentwicklungen und Leerstandsquoten. Der zentrale Treiber der Wohnungsknappheit ist das – grundsätzlich positiv zu bewertende – Bevölkerungswachstum der Stadt: Seit 2010 ist die Einwohnerzahl laut Melderegister um mehr als eine halbe Million gestiegen und liegt heute bei rund 3,9 Millionen Menschen. Das entspricht einem Zuwachs von fast 16 Prozent und damit auch einer erheblichen Ausweitung der Zahl privater Haushalte. Dem gegenüber steht ein zu geringer Wohnungsneubau: Im gleichen Zeitraum wurden lediglich rund 159.000 neue Wohnungen errichtet, weitere rund 27.000 Einheiten wurden im Bestand fertiggestellt bzw. ersetzt. Diese Bautätigkeit reicht bei weitem nicht aus, um mit der dynamischen Bevölkerungsentwicklung Schritt zu halten.

 

 

Abbildung 2: Angebotsmieten Berlin 2025

Quelle: CBRE auf Basis VALUE Marktdatenbank

 

Eigentumswohnungs- und Mehrfamilienhäusermarkt


Nach leichten Rückgängen aufgrund des Zinsanstiegs und der damit einhergehenden Zurückhaltung der Käufer in den Vorjahren verzeichneten die Angebotspreise für Eigentumswohnungen 2025 wieder einen moderaten Anstieg. Über alle Marktsegmente hinweg legten die Preise um zwei Prozent auf durchschnittlich 5.813 Euro pro Quadratmeter zu. Sowohl im oberen als auch im unteren Marktsegment wurden Preissteigerungen registriert. Während das obere Segment um 0,3 Prozent zulegte, fiel das Plus im unteren Segment mit 2,9 Prozent deutlicher aus. Nichtsdestotrotz sind die Preise noch nicht ganz wieder auf dem Vorkrisenniveau und dem bisherigen Hoch von 2022 angekommen.

 


Im Gegensatz zum Markt für Eigentumswohnungen sind die Angebotspreise für Mehrfamilienhäuser 2025 erneut gesunken – gegenüber 2024 um 2,4 Prozent auf durchschnittlich 2.967 Euro pro Quadratmeter.


Ausschlaggebend hierfür war unter anderem, dass im Bestand vermehrt Objekte mit schwächerer Qualität öffentlich angeboten wurden und zugleich nur sehr wenige Neubauobjekte auf den Markt kamen. Es ist zu beobachten, dass zwar der private Käufermarkt zurück in die Spur gefunden hat, es auf Seiten der institutionellen Investoren jedoch noch eine gewisse Kaufzurückhaltung gibt.

 

 

Mietwohnungsbauvorhaben

 

Erfreulicherweise sind neben den sieben landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften weiterhin einige private Bauträger aktiv am Planen und Bauen. 2025 befanden sich insgesamt 214 Bauvorhaben mit rund 44.890 Wohnungen in konkreter Planung, Entwicklung oder bereits in der Bauphase – ein leichter Anstieg gegenüber dem Vorjahr mit 43.530 erfassten Einheiten und damit ein Erreichen des Niveaus von 2022, nachdem insbesondere im Jahr 2024 ein deutlicher Einschnitt im Neubaugeschehen sichtbar wurde.


Auffällig bleibt die geographische Verteilung großer Mietwohnungsbauvorhaben, die sich hauptsächlich auf die Randbezirke konzentrieren. Gerade einmal 12,7 Prozent der Bauvorhaben wurden innerhalb des S-Bahn-Rings realisiert, was eine deutliche Erschöpfung der Neubaupotentiale dort signalisiert. Im Durchschnitt wurden rund 210 Wohnungen pro Projekt errichtet. Trotz anspruchsvoller Rahmenbedingungen ist die Zahl der Projekte mit Beteiligung der sieben landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften leicht auf 84 gestiegen.

 

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