Belebung auf dem Wohninvestmentmarkt trifft auf selektive Investorenstrategien

- Halbjahresvolumen mit 3,6 Milliarden Euro unter Vorjahr bei gleichzeitig klarer Belebung im zweiten Quartal
- Transaktionszahl spürbar gestiegen – Plus gegenüber Vorjahreszeitraum und deutliche Erholung gegenüber 2023
- Fokus der Investoren liegt auf Cashflow, belastbaren Businessplänen und bezahlbarem Wohnen

Der deutsche Wohninvestmentmarkt zeigt im ersten Halbjahr 2026 ein weiterhin selektives, zugleich aber stabilisierendes Marktumfeld. Das Transaktionsvolumen erreichte 3,6 Milliarden Euro und lag damit rund zehn Prozent unter dem Vorjahr. Im zweiten Quartal setzte jedoch eine klare Gegenbewegung ein. Das Volumen legte gegenüber dem ersten Quartal um rund 17 Prozent zu und signalisiert eine zunehmende Marktbelebung. Das sind die Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Parallel dazu hat sich die Marktaktivität deutlich erhöht. Mit 97 Transaktionen lag die Zahl der Abschlüsse rund acht Prozent über dem Vorjahr und sogar rund 76 Prozent über dem Niveau des ersten Halbjahres 2023. Damit zeigt sich, dass sich die Marktansprache wieder verbreitert. Ein Teil der aktuell angestoßenen Prozesse ist jedoch noch nicht abgeschlossen und dürfte sich erst im weiteren Jahresverlauf in Transaktionen niederschlagen.

„Der Markt kehrt Schritt für Schritt zurück. Mehr Investoren prüfen aktiv Opportunitäten und die Preisvorstellungen nähern sich wieder an. Das sorgt für mehr Bewegung im Markt.“
Stefan Wilke, Head of Residential Investment Deutschland bei CBRE

Die durchschnittliche Spitzenrendite der Top-7-Städte lag Ende des ersten Halbjahrs bei rund 3,4 Prozent und zeigte sich im Jahresvergleich weitgehend stabil. „Gleichzeitig rechnet der Markt in den kommenden Monaten mit einer moderaten Ausweitung. Diese Erwartung spiegelt vor allem das veränderte Zinsumfeld wider, wird jedoch bei hochwertigen und stark nachgefragten Produkten teilweise kompensiert“, erläutert Wilke.

Cashflow und belastbare Businesspläne rücken in den Fokus 
Investoren orientieren sich stärker an stabil laufenden Erträgen. Der Fokus verschiebt sich in Richtung Cashflow, während kurzfristige Exitstrategien an Bedeutung verlieren. Entsprechend werden die Businesspläne realistischer gerechnet und stärker an nachhaltige Mieterträge ausgerichtet. Bei potenziellen Neubauinvestitionen bedeutet dies, dass die Nachhaltigkeit von Mietannahmen kritischer hinterfragt wird.

„Entscheidend ist heute die Qualität des laufenden Ertrags. Investoren prüfen genauer, wie stabil Einnahmen sind und wie belastbar die zugrunde liegenden Annahmen sind.“
Michael Schlatterer, Managing Director, Residential Valuation Deutschland bei CBRE

Nach einem temporären Stillstand im Mai, bedingt durch den Anstieg der Referenzzinssätze infolge der geopolitischen Eskalation im Nahen Osten, wurden viele Transaktionen neu strukturiert. Seit Juni nimmt die Aktivität wieder zu. Dennoch bleibt der Markt selektiv. Core-Kapital agiert weiterhin vorsichtig, während Core-Plus-Strategien wieder häufiger auftreten. Value-Add-Kapital bleibt im Markt, investiert jedoch disziplinierter.

Gefördertes und bezahlbares Wohnen gewinnt an Bedeutung
Geförderter und bezahlbarer Wohnraum hat sich zunehmend als zentraler Anlageschwerpunkt etabliert. Investoren suchen gezielt nach Segmenten mit hoher Planbarkeit und stabilen Erträgen.
Dabei verliert die Mietwachstumsdynamik jedoch etwas an Tempo. Dies betrifft insbesondere Neubauprojekte und Standorte außerhalb der Top-Lagen. Steigende Bau- und Finanzierungskosten begrenzen zusätzlich die wirtschaftlichen Spielräume. Klassische Werttreiber verlieren damit an Bedeutung. Vor diesem Hintergrund gewinnt bezahlbares Wohnen an Attraktivität. Das Thema hat CBRE auch im Whitepaper Bezahlbares Wohnen als resiliente Assetklasse vertieft.

„Gefördertes Wohnen verbindet Stabilität mit Planbarkeit. In einem anspruchsvolleren Marktumfeld wird genau diese Kombination für viele Investoren immer wichtiger.“
Jirka Stachen, Head of Research Consulting Continental Europe bei CBRE

Die zweite Jahreshälfte dürfte belebter werden
Die Rahmenbedingungen sprechen für eine weitere Stabilisierung im Jahresverlauf. Unterstützend wirkt dabei auch der jüngste Beschluss der Bundesregierung, durch ein Bundesgesetz die Verstaatlichung privater Mietwohnungsbestände mittels Vergesellschaftungsgesetzen auf Landesebene auszuschließen. Das Vorhaben wird von der Bundesregierung ausdrücklich mit dem Ziel begründet, den privaten Wohnungsbau zu stärken und die Investitionsbedingungen zu verbessern. Vor diesem Hintergrund dürfte die regulatorische und rechtliche Planungssicherheit für Investoren weiter zunehmen. Gleichzeitig befinden sich bereits zahlreiche Transaktionsprozesse für am Markt angebotene Portfolios und Einzelobjekte in fortgeschrittenen Stadien, während die Deal-Pipeline kontinuierlich wächst. Es spricht daher vieles dafür, dass sich die aktuell zunehmende Marktaktivität in den kommenden Monaten verstärkt in tatsächlichen Abschlüssen materialisieren wird. 
„Viele Prozesse sind bereits angestoßen. Wir erwarten, dass sich diese im zweiten Halbjahr zunehmend in Abschlüssen niederschlagen“, sagt Stefan Wilke. „Vor diesem Hintergrund erscheint für das Gesamtjahr weiterhin ein Transaktionsvolumen von acht bis neun Milliarden Euro erreichbar.“