Berliner Bürovermietungsmarkt mit starkem erstem Halbjahr – Immobilieninvestmentmarkt hingegen verhalten

-  Büroflächenumsatz legte im ersten Halbjahr 2026 um 46 Prozent deutlich zu
-  Rückkehr großflächiger Anmietungen bei gleichzeitig hoher Abschlussdynamik
-  Spitzenmiete stieg erneut
-  Investmentmarkt behauptet bundesweit Spitzenposition trotz rückläufigem Transaktionsvolumen


Der Berliner Bürovermietungsmarkt hat seinen positiven Jahresauftakt im zweiten Quartal bestätigt und verzeichnete mit 385.500 Quadratmeter Flächenumsatz das stärkste erste Halbjahr seit mehreren Jahren. Neben einer hohen Anzahl an Mietvertragsabschlüssen sorgte insbesondere die Rückkehr großflächiger Anmietungen für zusätzlichen Schwung. Der Immobilieninvestmentmarkt zeigte sich dagegen weiterhin von einer selektiven Anlegernachfrage geprägt. Trotz eines moderaten Rückgangs beim Transaktionsvolumen behauptete Berlin seine Position als bedeutendster Investmentstandort unter den deutschen Top-7-Märkten. Dies sind die Ergebnisse einer aktuellen Studie des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Bürovermietungsmarkt
„Der Berliner Bürovermietungsmarkt hat im ersten Halbjahr deutlich an Dynamik gewonnen. Besonders erfreulich ist, dass neben einer hohen Anzahl an Mietvertragsabschlüssen auch großflächige Anmietungen zurückgekehrt sind. Das zeigt, dass Unternehmen wieder langfristigere Standortentscheidungen treffen.“
Marc Vollmer, Head of Office Leasing Berlin bei CBRE

Einen wichtigen Beitrag zum Flächenumsatz leisteten dabei Eigennutzerprojekte insbesondere der öffentlichen Hand, während kleinere Flächen weiterhin einen wesentlichen Teil des Marktgeschehens ausmachten. Gleichzeitig blieb die Abschlussaktivität über alle Flächengrößen hinweg hoch, ein Zeichen für die breite Nachfragebasis des Berliner Marktes.

Der Qualitätsfokus der Nutzer prägt den Markt unverändert. Moderne Büroflächen in zentralen Lagen bleiben besonders gefragt und erzielen weiterhin steigende Spitzenmieten, insbesondere in der City West. Die Spitzenmiete stieg innerhalb der vergangenen zwölf Monate um 4,5 Prozent auf 46,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Gleichzeitig setzt sich die Differenzierung innerhalb des Marktes fort: Während hochwertige Gebäude ihre Attraktivität weiter ausbauen, geraten ältere Bestandsflächen und weniger zentrale Standorte zunehmend unter Wettbewerbsdruck.

Besonders dynamisch entwickelten sich erneut zentrale Marktbereiche. Die Mediaspree und angrenzende Lagen in Friedrichshain profitieren zunehmend von einem attraktiven Zusammenspiel aus moderner Flächenqualität und einem im Berliner Vergleich wettbewerbsfähigen Mietniveau. Der Hackesche Markt ist insbesondere für technologieorientierte Unternehmen ein gefragter Standort. Da dort großflächige moderne Büroflächen jedoch nur begrenzt verfügbar sind, gewinnen alternative zentrale Entwicklungsstandorte weiter an Bedeutung. Rund um den Hauptbahnhof etabliert sich beispielsweise ein weiterer Technologiecluster in der Europacity mit hochwertigen Neubauflächen und international agierenden Technologieunternehmen.

Auch bei den Nutzerbranchen zeigt sich diese Entwicklung. Während die öffentliche Hand im ersten Halbjahr durch großvolumige Eigennutzerprojekte zu den stärksten Nachfragern zählte, bleibt die Technologiebranche ein wesentlicher Wachstumstreiber des Berliner Büromarktes. Damit festigt Berlin seine Position als führender europäischer Standort für innovative Software- und KI-Unternehmen.

Die Leerstandsquote blieb gegenüber dem Vorquartal stabil bei 8,4 Prozent. Nachdem der Leerstandsanstieg der vergangenen Quartale vor allem auf die Fertigstellung spekulativer Neubauten zurückgeführt werden konnte, kamen im zweiten Quartal kaum zusätzliche Flächen auf den Markt. Kurzfristig dürfte die Fertigstellung weiterer Projekte den Leerstand noch leicht erhöhen. Mittelfristig spricht die rückläufige Entwicklung der Neubaupipeline jedoch für eine Stabilisierung des Marktes. Gleichzeitig gewinnen Sanierungen bestehender Bürogebäude weiter an Bedeutung, um den steigenden Qualitätsanforderungen der Nutzer gerecht zu werden.

Immobilieninvestmentmarkt
„Der Berliner Investmentmarkt bleibt trotz eines anspruchsvollen Marktumfelds robust. Die Nachfrage ist vorhanden, konzentriert sich jedoch weiterhin auf Objekte mit überzeugender Lage, nachhaltigem Cashflow oder klar erkennbarem Wertsteigerungspotenzial.“
Steffen Pulvermacher, Head of Investment Berlin & Region East bei CBRE.

Berlin blieb im ersten Halbjahr der volumenstärkste Investmentmarkt unter den deutschen Top-7-Standorten. Zwar ging das Transaktionsvolumen gegenüber dem Vorjahr um 13 Prozent auf insgesamt 1,9 Milliarden Euro leicht zurück, dennoch zeigt sich der Markt stabil. Während großvolumige Core-Transaktionen weiterhin selten sind, sorgen opportunistische Ankäufe und Value-Add-Strategien für eine kontinuierliche Marktaktivität.

Wohnimmobilien stellten erneut die volumenstärkste Assetklasse. Im gewerblichen Bereich lagen Büroimmobilien mit einem Transaktionsvolumen von fast 500 Millionen Euro vorne. Einen hohen Anteil am Transaktionsvolumen im zweiten Quartal trug der Erwerb durch Colonial SFL von 51 Prozent der Anteile an zwei Prime-Objekten, dem „LindenCorso“ Unter den Linden und dem „Atrium“ an der Friedrichstraße, eines 300-Millionen-Euro-Portfolios von Generali bei. CBRE war bei dieser Transaktion beratend tätig. Darüber hinaus wurde das weitere Marktgeschehen überwiegend von kleineren Transaktionen unter 20 Millionen Euro Volumen geprägt. Besonders gefragt waren Objekte mit Repositionierungs- und ESG-Potenzial. Auffällig ist zudem die wachsende Aktivität von Eigennutzern auf der Käuferseite. Marktgerechte Preisvorstellungen eröffnen zunehmend auch Unternehmen außerhalb des klassischen Investorenkreises attraktive Kaufgelegenheiten.

Die Spitzenrendite für Büroimmobilien in zentralen Lagen blieb im zweiten Quartal stabil bei 4,6 Prozent. Gleichzeitig setzt sich die Differenzierung innerhalb des Marktes fort: Hochwertige Core-Objekte in den etablierten CBD-Lagen stoßen weiterhin auf eine stabile Investorennachfrage, während sich die Renditeanpassung bei sekundären Standorten fortsetzt. „Damit spiegelt der Investmentmarkt zunehmend die Entwicklung des Vermietungsmarktes wider: Lage- und Objektqualität werden wieder deutlich stärker honoriert“, sagt Matthias Mohr, Senior Director Valuation Advisory Services bei CBRE.

Ausblick auf das Gesamtjahr 2026
„Für den Berliner Bürovermietungsmarkt erwarten wir ein stärkeres Jahresergebnis als 2025. Die Kombination aus hoher Abschlussdynamik und der Rückkehr größerer Anmietungen bildet hierfür eine solide Grundlage“, sagt Vollmer. „Der Qualitätsfokus der Nutzer wird den Markt weiterhin prägen. Moderne, ESG-konforme Büroflächen in zentralen Lagen dürften ihre Attraktivität weiter ausbauen, während Eigentümer älterer Bestandsgebäude zunehmend in Modernisierung und Repositionierung investieren müssen.“

„Auch der Investmentmarkt dürfte sich im weiteren Jahresverlauf schrittweise beleben. Das Interesse nationaler und internationaler Investoren ist vorhanden. Entscheidend bleiben jedoch marktgerechte Preisvorstellungen und ein zunehmendes Angebot investierbarer Produkte. Trotz weiterhin komplexer Transaktionsprozesse verbessert sich die Marktliquidität spürbar“, sagt Pulvermacher.