Berliner Bürovermietungsmarkt setzt hohe Dynamik fort – Immobilieninvestmentmarkt bleibt verhalten

- Büroflächenumsatz legte in den ersten drei Quartalen 2026 um 38 Prozent zu
- Großflächige Anmietungen und hohe Abschlussaktivität bei kleineren Flächen tragen das Marktgeschehen
- Spitzenmiete liegt über Vorjahresniveau und blieb im dritten Quartal stabil
- Berlin bleibt trotz rückläufigem Transaktionsvolumen führender Investmentstandort unter den deutschen Top-7-Märkten

Der Berliner Bürovermietungsmarkt hat seine hohe Dynamik im dritten Quartal fortgesetzt. Mit rund 567.400 Quadratmetern Flächenumsatz in den ersten drei Quartalen 2026 wurde das Vorjahresergebnis um 38 Prozent übertroffen. Damit erreichte der Markt das stärkste Ergebnis für diesen Zeitraum seit 2022 und lag auch über dem Fünfjahresdurchschnitt. Neben großflächigen Anmietungen sorgte eine hohe Abschlussaktivität bei kleineren und mittleren Flächen für eine breite Nachfragebasis. Der Immobilieninvestmentmarkt entwickelte sich dagegen weiterhin verhalten: Das Transaktionsvolumen ging gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 31 Prozent auf rund 2,5 Milliarden Euro zurück. Dennoch blieb Berlin der führende Investmentstandort unter den deutschen Top-7-Märkten. Dies sind die Ergebnisse einer aktuellen Studie des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Bürovermietungsmarkt

„Der Berliner Bürovermietungsmarkt zeigt eine erfreulich breite Dynamik. Ein großflächiger Abschluss leistet einen wichtigen Beitrag zum Flächenumsatz, gleichzeitig funktioniert das Geschäft mit kleineren und mittleren Anmietungen weiterhin gut. Besonders positiv ist, dass die Zahl der Mietvertragsabschlüsse im dritten Quartal trotz der Sommerpause den höchsten Quartalswert des laufenden Jahres erreicht hat.“
Marc Vollmer, Head of Office Leasing Berlin bei CBRE

Auch der Flächenumsatz des dritten Quartals lag deutlich über dem Vorjahresquartal. Größter Abschluss im dritten Quartal war die Anmietung der BVG in der Projektentwicklung re:o. Zugleich machten kleinere Verträge weiterhin einen wesentlichen Teil des Flächenumsatzes aus und unterstreichen die Stabilität des laufenden Vermietungsgeschäfts.

Die Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen in sehr guten Lagen bleibt vorhanden. Das Volumen aktiver Gesuche liegt über dem Vorjahresniveau, allerdings benötigen viele Nutzer mehr Zeit bis zum Vertragsabschluss. Standortentscheidungen werden sorgfältig geprüft, die Entscheidungsprozesse dauern entsprechend länger.

Der Qualitätsfokus der Nutzer prägt auch die Mietentwicklung. Die Spitzenmiete blieb im dritten Quartal bei 46,50 Euro pro Quadratmeter und Monat im Vergleich zum Vorquartal stabil und lag damit rund drei Prozent über dem Vorjahreswert. Auch die gewichtete Durchschnittsmiete übertraf das Vorjahresniveau. Ausschlaggebend für das Mietniveau sind vor allem Lage und Ausstattungsqualität und weniger die Größe der angemieteten Fläche. Kleinere Abschlüsse erzielen in vergleichbaren Lagen ein ähnliches Mietniveau pro Quadratmeter wie größere Anmietungen. Während sich großflächige Gesuche vor allem auf moderne Neubauflächen konzentrieren, bieten Bestandsflächen am Cityrand insbesondere kleineren und kostenbewussten Nutzern attraktive Alternativen.

Die Nachfrage entwickelte sich innerhalb des Stadtgebiets differenziert. Sowohl die zentralen Geschäftslagen, der sogenannte CBD, als auch der Cityrand verzeichneten gegenüber dem Vorjahreszeitraum deutliche Zuwächse. Der Cityrand erreichte dabei einen leicht höheren Flächenumsatz als der CBD. Hierzu trugen unter anderem die Abschlüsse der BVG und von JetBrains sowie das Eigennutzerprojekt der BSR bei. Innerhalb des CBD blieb Zentral zugleich der umsatzstärkste Teilmarkt Berlins. Für größere Gesuche gewinnen gut angebundene Cityrand-Lagen mit modernen Neubauflächen an Bedeutung, während die Nachfrage in peripheren Lagen verhaltener ausfällt.
Bei den Nutzerbranchen lagen IT-Unternehmen und die öffentliche Hand in den ersten drei Quartalen nahezu gleichauf an der Spitze, gefolgt von der Immobilienwirtschaft. Die Technologie-, Medien- und Telekommunikationsbranche blieb eine wichtige Nachfragegruppe und erhöhte ihren Flächenumsatz gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Berlin festigt damit seine Position als einer der führenden europäischen Technologiestandorte.

Die Leerstandsquote stieg gegenüber dem Vorquartal leicht auf 8,6 Prozent, was vor allem die übliche Marktfluktuation widerspiegelt. Denn Fertigstellungen spielten im dritten Quartal eine untergeordnete Rolle. In den kommenden Jahren werden jedoch noch zusätzliche Büroflächen für den Vermietungsmarkt fertiggestellt, mit einem Schwerpunkt im nächsten Jahr. Anschließend dünnt die Neubaupipeline, insbesondere in den zentralen Lagen deutlich aus. Geplante Vorhaben sollen überwiegend erst bei ausreichender Vorvermietung realisiert werden, weshalb aktuell kaum neue Baustarts erfolgen.

Immobilieninvestmentmarkt

„Die Belebung des Berliner Investmentmarktes ist im Sommer langsamer verlaufen als erwartet. Bei mehreren Transaktionen hatten sich Käufer und Verkäufer vor der Sommerpause bereits preislich angenähert. Der Zinsanstieg hat die Preisfindung jedoch erneut erschwert, sodass Gespräche teilweise wieder aufgenommen werden müssen. Käufer agieren entsprechend selektiv und preissensibel.“
Steffen Pulvermacher, Head of Investment Berlin & Region East bei CBRE

Mit rund 2,5 Milliarden Euro Transaktionsvolumen in den ersten drei Quartalen blieb Berlin trotz des Rückgangs gegenüber dem Vorjahr der volumenstärkste Investmentmarkt unter den deutschen Top-7-Standorten. Die Zahl der Transaktionen über alle Assetklassen hinweg war im Vergleich zum Vorjahreszeitraum nahezu stabil. Der Volumenrückgang ist vor allem auf fehlende großvolumige Abschlüsse zurückzuführen, während kleinere und mittlere Transaktionen das Marktgeschehen weiterhin tragen. Wohnimmobilien stellten erneut die volumenstärkste Assetklasse. Dabei verlagerte sich der Fokus von Projektentwicklungen zu Bestandsobjekten. Der Büroinvestmentmarkt blieb mit einem Transaktionsvolumen von rund 500 Millionen Euro deutlich hinter dem Vorjahreszeitraum zurück. Während das Ergebnis im bisherigen Jahresverlauf von wenigen großvolumigen Transaktionen getragen wurde, gab es im dritten Quartal nur vereinzelte kleinere Abschlüsse.

Über alle Assetklassen hinweg gewannen Value-Add-Strategien weiter an Bedeutung, während Core-Investments im Jahresvergleich deutlich zurückgingen. Im Bürosegment konzentrierte sich das Interesse verstärkt auf Core-plus-Objekte mit Wertsteigerungspotenzial. Internationale Investoren erhöhten ihren Anteil am gesamten Transaktionsvolumen gegenüber dem Vorjahreszeitraum und unterstreichen damit ihr anhaltendes Vertrauen in den Standort Berlin. Im Bürosegment hielten sich nationale und internationale Käufer in etwa die Waage.

Die Spitzenrendite für Büroimmobilien blieb im dritten Quartal stabil bei 4,6 Prozent. Gleichzeitig setzte sich die Differenzierung zwischen den Lagen fort. Prime-Objekte in etablierten CBD-Lagen stehen weiterhin im Fokus der Investoren, während für Standorte außerhalb der zentralen Lagen höhere Risikoaufschläge eingepreist werden. Der Renditeabstand zwischen CBD und Peripherie hat sich im Jahresvergleich entsprechend vergrößert.

„Lage- und Objektqualität bleiben entscheidende Kriterien für die Investoren. Vor dem Hintergrund des gestiegenen Zinsniveaus zeichnet sich ab Oktober jedoch auch eine Ausweitung der Renditen ab.“
Matthias Mohr, Senior Director Valuation Advisory Services bei CBRE

Ausblick auf das Gesamtjahr 2026

„Für den Berliner Bürovermietungsmarkt erwarten wir ein Jahresergebnis deutlich über dem Niveau von 2025. Die breite Nachfrage und mehrere großvolumige Abschlüsse bilden dafür eine solide Grundlage. Auch für 2027 rechnen wir mit einem soliden Flächenumsatz, wenngleich Großabschlüsse in diesem Umfang nicht jedes Jahr zu erwarten sind“, sagt Vollmer. „Der Qualitätsfokus der Nutzer wird den Markt weiterhin prägen. Mit dem perspektivisch knapper werdenden Angebot an modernen Büroflächen in zentralen Lagen dürften die Spitzenmieten mittelfristig weiter steigen. Gezielte Modernisierungen eröffnen Eigentümern von Bestandsgebäuden die Chance, von dieser Nachfrage zu profitieren.“

„Am Investmentmarkt ist für das Gesamtjahr ein Transaktionsvolumen unter dem Vorjahresniveau zu erwarten. Das Interesse nationaler und insbesondere internationaler Anleger am Standort Berlin bleibt jedoch bestehen. Entscheidend für mehr Abschlüsse sind die weitere Zinsentwicklung, eine erneute Annäherung bei den Preisvorstellungen und ein planbares Finanzierungsumfeld“, sagt Pulvermacher. „Der dynamische Vermietungsmarkt ist ein wichtiges Signal für die strukturelle Attraktivität Berlins und dürfte sich mittelfristig auch positiv auf den Investmentmarkt auswirken.“