Berliner Bürovermietungs- und Immobilieninvestmentmärkte blieben verhalten

• Büroflächenumsatz sank im ersten Halbjahr um 20 Prozent auf 247.100 Quadratmeter
• Büroleerstand auf Niveau von 2015 angestiegen
• Immobilieninvestitionsvolumen ging um 43 Prozent auf zwei Milliarden Euro zurück
• Spitzenrendite für Büroimmobilien weiterhin stabil bei 4,8 Prozent

Im ersten Halbjahr 2025 erreichte der Berliner Büroimmobilienvermietungsmarkt einen Flächenumsatz, der mit 247.100 Quadratmetern 20 Prozent unter dem Ergebnis des ersten Halbjahres 2024 lag – der mit 135.100 Quadratmetern allein im zweiten Quartal jedoch auch 21 Prozent über dem Umsatzniveau des ersten Quartals 2025 lag. Im Vorjahresvergleich war das Investitionsvolumen vor Ort um 43 Prozent rückläufig – auf zwei Milliarden Euro. Trotz des geringeren Volumens war die Anzahl an Transaktionen jedoch um 25 Prozent höher als im Vorjahreszeitraum. Das ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Bürovermietungsmarkt

"Der Vermietungsumsatz am Berliner Büroimmobilienmarkt blieb im ersten Halbjahr aufgrund der wirtschaftlich herausfordernden Gesamtsituation in Deutschland zurückhaltend."
Marc Vollmer, Head of Office Leasing Berlin.

Der Trend hin zu kleineren und mittleren Flächenanmietungen setzte sich fort: Die durchschnittliche Transaktionsgröße lag im ersten Halbjahr 2025 bei circa 600 Quadratmeter – während der Schnitt der letzten fünf ersten Halbjahre bei knapp über 1.000 Quadratmetern liegt. Aber auch die Anzahl an Abschlüssen ist weiterhin überdurchschnittlich hoch. So wurden im ersten Halbjahr über 400 Abschlüsse registriert und damit etwa 30 Prozent mehr als im Schnitt der letzten fünf ersten Halbjahre. Aber es gab zuletzt auch wieder größere Abschlüsse. Denn während im ersten Quartal kein Abschluss in der Größenklasse über 2.500 Quadratmeter registriert wurde, änderte sich dies im zweiten Quartal. Größter Abschluss mit über 10.000 Quadratmetern Bürofläche ging an die WISTA Management GmbH, welche als Betreiber des „House of Games“ agieren wird, in dem ab 2026 Unternehmen aus dem Games-Universum Räume zur Untermiete in der Rotherstraße 8-11 beziehen können. Hier war CBRE vermittelnd tätig.

Im Branchenvergleich zeigt sich, dass der Immobiliensektor im ersten Halbjahr mit 15 Prozent (plus vier Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahreszeitraum) den höchsten Umsatzanteil verbuchen konnte. Der in Berlin traditionell starke IT-Sektor konnte den zweithöchsten Umsatzanteil verbuchen (stabil bei 13 Prozent).

Das Spitzenmietniveau ist im Vergleich zum Vorquartal bei 44,50 Euro pro Quadratmeter stabil geblieben und im Vorjahresvergleich um 1,1 Prozent gestiegen – doch die gewichtete Durchschnittsmiete ist sowohl im Quartals- als auch im Vorjahresvergleich gesunken und lag Ende des Quartals bei 27,00 Euro (minus drei Prozent im Vorjahresvergleich). „Die Mietpreisabschläge sind inzwischen nicht nur in älteren Objekten in peripheren Lagen erkennbar, sondern auch im CBD“, sagt Vollmer.

Die Leerstandsrate lag Ende des zweiten Quartals 2025 bei 7,4 Prozent und 1,5 Prozentpunkte höher als vor einem Jahr – damit befand sie sich auf dem Niveau von Mitte 2015. Grund für den Anstieg war unter anderem eine erhöhte Menge an noch frei verfügbaren Flächen von fertiggestellten Büroflächen: rund die Hälfte der insgesamt 200.200 Quadratmeter fertiggestellter Bürofläche im ersten Halbjahr 2025 war bei Fertigstellung noch nicht vom Markt absorbiert. Das sind 20 Prozentpunkte mehr als im Durchschnitt der vergangenen fünf ersten Halbjahre.

Investmentmarkt

"Die zögerlichen Transaktionsaktivitäten in der Hauptstadt sind kein Zeichen einer Schwäche des Berliner Immobilieninvestmentmarktes, sondern spiegeln vielmehr die Situation am Gesamtdeutschenmarkt wider."
Kai Mende, CEO Germany.

„So blieb Berlin mit einem Anteil von 41 Prozent des Transaktionsvolumens der Top-7-Standorte weiterhin unangefochtener Spitzenreiter.“ Abgesehen von den Assetklassen Einzelhandelsimmobilien und Wohnimmobilien (ab 50 Einheiten) lag das Transaktionsvolumen zudem in allen Assetklassen über dem Niveau des ersten Halbjahres 2024. Dennoch waren auch im Bürobereich die Investmentaktivitäten weiterhin verhalten, bis auf eine Transaktion über 100 Millionen Euro fokussierten sich Investitionen insbesondere auf die mittleren Größenklassen bis zu 50 Millionen Euro.

Die Spitzenrendite für Büroimmobilien blieb im Vergleich zum Vorquartal stabil bei 4,80 Prozent (minus 0,2 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahreszeitraum). Risikoaufschläge sind in den City-Rand- und Peripherie-Lagen weiterhin wahrzunehmen: 5,95 Prozent City-Rand (plus 0,2 Prozentpunkte im Vorjahresvergleich) und sieben Prozent in der Peripherie (plus 0,1 Prozentpunkte).

Aktivste Käufergruppe waren Privatinvestoren mit einem Anteil von 36 Prozent im gewerblichen Segment – und ebenso die stärkste Verkäufergruppe mit einem Anteil von 34 Prozent. Über alle Assetklassen hinweg kamen inländische Investoren auf einen Anteil von 65 Prozent (plus 11 Prozentpunkte im Vorjahresvergleich), unter anderem getrieben durch Käufe im Wohnimmobiliensegment von der öffentlichen Hand.

Ausblick auf den weiteren Jahresverlauf

„Der Gesamtbüroumsatz 2025 dürfte leicht unter dem Niveau von 2023 und 2024 liegen – wahrscheinlich sind 550.000 bis 600.000 Quadratmeter“, prognostiziert Vollmer. „Im Fokus stehen dabei vor allem kleinere bis mittlere Flächengesuche, die sich durch eine höhere Anpassungsfähigkeit und geringere wirtschaftliche Einstiegshürden auszeichnen. Trotz der aktuellen Herausforderungen bleibt Berlin ein Büromarkt mit solidem Fundament. Die wirtschaftlichen und strukturellen Veränderungen haben zwar Einfluss auf den Markt, doch die langfristigen Perspektiven sind weiterhin positiv. Ein zentraler Indikator dafür ist die anhaltend steigende Zahl der Bürobeschäftigten in der Hauptstadt.“

Bei einer Pipeline von insgesamt 436.000 Quadratmeter Bürofläche für das restliche Jahr 2025 und mit einer Vorvermietungsquote von 41 Prozent wird die Leerstandsrate in den kommenden Monaten voraussichtlich weiter ansteigen. 2026 ist die Pipeline mit einem Volumen über 620.000 Quadratmetern ebenfalls noch gut gefüllt. Allerdings nimmt diese in den Jahren 2027 und 2028 ab, sodass sich auf lange Sicht die Leerstandsquote wieder stabilisieren wird, da das Angebot an modernen Büroflächen begrenzt sein wird.

„Für den Immobilieninvestmentmarkt Berlin ist im Gesamtjahr 2025 ein ähnliches Niveau wie 2024 zu erwarten. Dabei dürften die Spitzenrenditen für Büroimmobilien stabil bleiben, leichte Anpassungen nach unten sind im CBD möglich“, sagt Mende. Der Fokus im Bürobereich liegt vor allem auf nachhaltige Lagen und Core Produkte. „Es gibt aber auch Kapital für Repositionierungsprodukte im Office-Segment – also für Bestand der Qualitäten aufweist, die durch gezielte Aufwertungsmaßnahmen künftig höhere Mietansätze sichert – denn Berlin hat einen Mangel an Top-Produkten, da der Bürobestand im Schnitt veraltet ist“, erklärt Mende.