Düsseldorf: Deutliche Belebung am Investmentmarkt trotz verhaltener Dynamik am Bürovermietungsmarkt

- Büroflächenumsatz mit 99.200 Quadratmetern leicht unter Vorjahresniveau
- Spitzenmiete wie auch zum Jahresauftakt bei 46,00 Euro pro Quadratmeter
- Investitionsvolumen überschritt die Milliarden-Euro-Marke
- Büro-Spitzenrendite legte gegenüber dem Vorjahr leicht zu 


Der Düsseldorfer Büromarkt ist aktuell durch steigende Durchschnittsmieten, eine begrenzte Projektpipeline und eine weiterhin hohe Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Flächen geprägt. Im ersten Halbjahr gab es einen Büroflächenumsatz von rund 99.200 Quadratmeter zu verzeichnen – knapp drei Prozent unter dem Vorjahreszeitraum. Der lokale Immobilieninvestmentmarkt verzeichnete derweil vor dem Hintergrund einiger größerer Abschlüsse im ersten Halbjahr 2026 eine deutliche Belebung gegenüber dem Vorjahrszeitraum. Mit knapp 1,1 Milliarden Euro war es ein Plus von 193 Prozent. Gleichzeitig zeigte sich eine klare Verschiebung innerhalb der Käufer- und Risikostrukturen sowie der Assetklassen. Das sind die Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Bürovermietungsmarkt
„Der Bürovermietungsmarkt steht weiterhin im Zeichen einer klaren Qualitätsselektion. Hochwertige Flächen bleiben gefragt und treiben die Mietentwicklung, während ältere Bestände zunehmend unter Druck geraten.“
Simon Herlitz, Head of Office Leasing Düsseldorf & Köln

Der Flächenumsatz konnte im zweiten Quartal gegenüber dem Jahresauftakt leicht zulegen, blieb insgesamt jedoch auf einem moderaten Niveau. Großflächige Neuanmietungen sind weiterhin selten, und auch in den nächsten Monaten dürfte ein Teil der Gesuche über 10.000 Quadratmeter in Vertragsverlängerungen münden und somit keinen zusätzlichen Flächenumsatz generieren. 
Gleichzeitig fällt die öffentliche Hand als bislang stabiler Nachfrager zunehmend aus. Haushaltsrestriktionen und hoher Kostendruck führen dazu, dass mehrere geplante Projekte zur Diskussion stehen. Auch der erwartete Baubeginn von Eigennutzungen – etwa im Bereich der Haroldbucht mit rund 80.000 Quadratmetern – werden sich voraussichtlich verschieben und damit die Marktdynamik kurzfristig dämpfen.

Die Neubaupipeline ist deutlich ausgedünnt. Steigende Bau- und Finanzierungskosten sowie zunehmende Anforderungen an Nachhaltigkeit und moderne Workplace-Konzepte erschweren die Realisierung neuer Projekte. Gleichzeitig richten Nutzer ihren Fokus verstärkt auf Lage, Infrastruktur und ESG-konforme Flächen. Diese Entwicklung verstärkt die Preisdynamik im hochwertigen Segment zusätzlich. 

Parallel dazu zeigt sich eine leichte Entspannung auf der Angebotsseite – zumindest aus Mieterperspektive. Die Leerstandsrate ist auf 12,6 Prozent gestiegen, begleitet von einem steigenden Angebot an Untermietflächen. Dennoch bleibt die Flächenverfügbarkeit in qualitativ hochwertigen Lagen bei der Summe der spezifischen Nutzeranforderungen begrenzt. 

Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete blieb wie auch im Vorquartal stabil bei 46,00 Euro pro Quadratmeter und Monat und somit gut zwei Prozent über dem Vorjahreswert, während von den Vermietern aufgerufene Angebotsmieten in manchen Häusern weiteres Wachstumspotenzial erkennen lassen. Die Durchschnittsmiete hat jüngst den höchsten Stand seit Beginn der Aufzeichnungen erreicht und setzt damit ihren Aufwärtstrend fort.

Immobilieninvestmentmarkt
„Getrieben wurde die Zunahme des Investmenttransaktionsvolumens vor allem durch wenige großvolumige Einzeldeals, die einen wesentlichen Anteil am Gesamtumsatz ausmachten und damit den Markt überproportional beeinflussten.“
Georg Hölz, City Lead & Head of Investment Rhein-Ruhr bei CBRE

Während im ersten Halbjahr 2025 noch mittelgroße Transaktionen dominierten und keine Abschlüsse oberhalb der 50-Millionen-Euro-Marke getätigt wurden, konzentrierte sich das Marktgeschehen in den vergangenen sechs Monaten zunehmend auf größere Tickets: drei Viertel des Gesamtvolumens entfiel auf Abschlüsse oberhalb von jeweils 50 Millionen Euro. Die Gesamtzahl der Abschlüsse stieg ebenfalls spürbar an, was auf eine insgesamt gestiegene Marktaktivität hindeutet.

Auf Ebene der Nutzungsarten zeigten sich klare Verschiebungen zugunsten von Büro- und Wohninvestments. Büroimmobilien entwickelten sich zur dominierenden Assetklasse und vereinten im ersten Halbjahr 2026 nahezu die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens auf sich. Parallel dazu gewann das Segment Wohnen (ab 50 Einheiten) deutlich an Gewicht und baute seinen Anteil spürbar aus.

Demgegenüber verlor insbesondere der Logistiksektor trotz eines weiterhin steigenden absoluten Volumens an relativer Bedeutung. Andere Assetklassen blieben im Vergleich weiterhin untergeordnet, zeigten jedoch teilweise hohe Wachstumsraten ausgehend von einem niedrigen Niveau.

Auch auf der Risikoseite veränderte sich die Marktstruktur erheblich. Core-Plus-Investments rückten deutlich in den Mittelpunkt und stellten die stärkste Risikoklasse dar. Gleichzeitig gewannen opportunistische Strategien an Bedeutung, während klassische Value-Add-Investments signifikant an Marktanteil verloren. Diese Entwicklung unterstreicht eine zunehmende Differenzierung der Investorenstrategien: Während ein Teil des Marktes weiterhin auf stabile Cashflows setzte, suchten andere gezielt nach renditestärkeren Opportunitäten.

Die Käuferstruktur verschob sich im Jahresvergleich ebenfalls deutlich. Inländische Investoren dominierten das Marktgeschehen und bauten ihren Anteil am Transaktionsvolumen erheblich aus. Internationale Investoren blieben zwar aktiv, hatten jedoch anteilig weniger Bedeutung als im entsprechenden Vorjahreszeitraum.

„Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien in Düsseldorf zeigten sich zur Jahresmitte stabil. Nach einem leichten Rückgang im Jahresverlauf 2025 verharrte die Nettoanfangsrendite auf Gesamtmarktebene zuletzt konstant bei 4,90 Prozent und bestätigt damit eine Phase der Preisstabilisierung, wenngleich der Wert mittelfristig aufgrund der derzeitigen Unsicherheiten nachgeben könnte“, sagt Sebastian Tiemann, Team Leader Valuation Advisory Services Office.

Ausblick auf den weiteren Jahresverlauf
Vor dem aktuellen geopolitischen und gesamtwirtschaftlichem Hintergrund ist für 2026 ein Büroflächenumsatz von bis zu 200.000 Quadratmetern realistisch. Sollten einzelne Großgesuche als Neuabschlüsse umgesetzt werden, könnte das Ergebnis auch leicht über dem Vorjahresniveau liegen. „Der Düsseldorfer Büromarkt bleibt trotz der vielfältigen Herausforderungen resilient. Entscheidend ist jedoch, dass Büroflächen künftig konzeptionell noch intelligenter geplant werden müssen, um eine höhere Kongruenz mit den sich veränderten Nutzeranforderungen zu erzielen. Insbesondere flexible Multi-Tenant-Strukturen und Nutzungsmischungen werden zunehmend relevant“, ergänzt Herlitz.

„Für den weiteren Jahresverlauf zeichnet sich tendenziell eine zunehmende Marktaktivität ab, die auch durch steigenden Verkaufsdruck bei einzelnen Eigentümern unterstützt werden könnte. In diesem Zusammenhang könnten vereinzelt Situationen entstehen, die opportunistisch orientierten Investoren attraktive Chancen am Düsseldorfer Markt bieten. Gleichzeitig agieren viele Käufer jedoch weiterhin vorsichtig und sicherheitsorientiert. Prüf- und Entscheidungsprozesse bleiben entsprechend komplex und zeitaufwendig, wodurch es auch immer wieder zu zeitlichen Verschiebungen einzelner Abschlüsse kommen kann. Insgesamt dürfte das Transaktionsvolumen im Gesamtjahr 2026 über alle Assetklassen hinweg etwas unter zwei Milliarden Euro liegen“, sagt Hölz.