Einzelhandelsimmobilieninvestmentmarkt trotz Rückgang stärkste Assetklasse aller Gewerbeimmobilien

• Investmentvolumen ging im ersten Halbjahr 2025 um 19 Prozent auf drei Milliarden Euro zurück
• Übernahme der Porta-Immobilien durch XXXLutz prägte das Marktgeschehen im zweiten Quartal
• Spitzenrenditen zeigen eine stabile Tendenz

Im ersten Halbjahr 2025 erreichte der Einzelhandelsimmobilieninvestmentmarkt ein Transaktionsvolumen von drei Milliarden Euro – 19 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Damit handelte es sich nach 2009 und 2023 um das drittschwächste Halbjahr seit Aufzeichnungsbeginn. Dennoch waren Einzelhandelsimmobilien im ersten Halbjahr 2025 die stärkste Assetklasse aller Gewerbeimmobilien. Große Auswirkungen auf das Volumen hatte insbesondere die Übernahme der Porta-Immobilien durch XXXLutz für einen hohen dreistelligen Millionen-Euro-Betrag. Dadurch stieg zudem die Portfolioquote um 40 Prozentpunkte auf 55 Prozent und der Anteil internationaler Investoren um 21 Prozentpunkte auf 61 Prozent. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Einzelhandel war im ersten Halbjahr die stärkste Assetklasse auf dem gewerblichen Immobilienmarkt. Einzig die Volumina im Segment Wohnen waren noch etwas höher. Seitens der Investoren sehen wir vor allem Aktivitäten von Family Offices, welche sich derzeit Objekte in den Innenstädten sichern. Darüber hinaus zeigen sich Corporates aktiv auf dem Markt für Handelsimmobilien. Die klassischen nationalen und internationalen institutionellen Investoren fokussieren sich weiterhin auf lebensmittelgeankerte Immobilien beziehungsweise Portfolios. Bei nahezu allen Transaktionen wird seitens der Investoren derzeit besonders genau hingeschaut, was längere Verkaufsprozesse bedingt.“
Jan Schönherr, Head of Retail Investment

„Die Renditen von Einzelhandelsimmobilien haben sich zuletzt nicht verändert, wenngleich es innerhalb der vergangenen zwölf Monate kleinere Veränderungen gab.“
Anne Gimpel, Team Leader Valuation Advisory Services

So lagen die Spitzenrenditen von 1A-Einzelhandelsimmobilien im Durchschnitt der Top-Standorte bei 4,64 Prozent (minus 0,2 Prozentpunkte seit dem Ende des ersten Halbjahres 2024), von Fachmarktzentren bei 4,9 Prozent (minus 0,1 Prozentpunkte), von Shopping-Centern an A-Standorten bei 5,9 Prozent (keine Veränderung) und von Shopping-Centern an B-Standorten bei 7,5 Prozent (plus 0,3 Prozentpunkte).
Den größten Anteil am Transaktionsvolumen des ersten Halbjahres hatten Fachmärkte und Fachmarktzentren mit 68 Prozent. Im Gesamtjahr 2024 betrug ihr Anteil lediglich 33 Prozent. Auf den zweiten Platz kamen die sonstigen Einzelhandelsimmobilien mit 15 Prozent (plus zehn Prozentpunkte), gefolgt von 1A-Einzelhandelsimmobilien (minus 35 Prozentpunkte auf zwölf Prozent) und Shopping-Centern (minus zehn Prozentpunkte auf fünf Prozent).

Wirtschaftliche Erholung zeichnet sich ab

„Die positiven Aussichten auf ein Ende der Rezession im laufenden Jahr und ein Wachstum in den Folgejahren bereiten ein gutes Fundament für die Aussichten am deutschen Immobilieninvestmentmarkt.“
Dr. Jan Linsin, Head of Research Germany

Anfang Juni senkte die Europäische Zentralbank (EZB) sowohl ihren Hauptrefinanzierungssatz als auch den Einlagensatz um 0,25 Prozentpunkte auf 2,15 Prozent beziehungsweise zwei Prozent. Dabei handelte es sich um die achte Zinssenkung seit Juni 2024 und die dritte in Folge im Jahr 2025. CBRE erwartet eine weitere Zinssenkung im Laufe des Jahres. Jedoch liegen die Renditen der zehnjährigen Bundesanleihe und des Euro-Swap-Satzes (zehn Jahre) bei 2,6 Prozent – und damit jeweils gut 0,2 Prozentpunkte höher als zu Jahresbeginn.

Ausblick auf den weiteren Jahresverlauf

„Auch wenn die Transaktionspipeline aktuell bereits gut gefüllt ist und sich ebenfalls großvolumige Handelsimmobilien in Prüfung befinden – unter anderem Shopping-Center – bleibt aufgrund der langen Dauer vieler Transaktionsprozesse die weitere Entwicklung des Gesamtvolumens im Jahresverlauf noch etwas abzuwarten. Sollten die größeren Transaktionen in diesem Jahr erfolgreich abgeschlossen werden, könnte ein Volumen in Richtung des Vorjahreswertes erreichbar sein“, sagt Schönherr.