Frankfurter Büromarkt gewinnt im dritten Quartal an Dynamik – Investmentmarkt setzt Stabilisierung fort

- Büroflächenumsatz von 267.700 Quadratmetern in den ersten neun Monaten
- Spitzenmiete steigt um einen Euro auf 56,00 Euro pro Quadratmeter und Monat
- Leichter Anstieg des Leerstands auf 11,4 Prozent
- Investmentvolumen steigt um knapp 30 Prozent auf 620 Millionen Euro im Jahresvergleich
- Bürospitzenrendite im CBD weiterhin unverändert bei 4,90 Prozent

Der Frankfurter Bürovermietungsmarkt (inklusive Eschborn und Offenbach/Kaiserlei) verzeichnete in den ersten drei Quartalen 2026 einen Flächenumsatz von insgesamt 267.700 Quadratmetern. Damit lag das Ergebnis rund 40 Prozent unter dem außergewöhnlich starken Vorjahreszeitraum und gut 20 Prozent unter dem Zehnjahresmittel. Im dritten Quartal gewann die Vermietungsaktivität jedoch an Dynamik und erreichte den höchsten Quartalsumsatz des bisherigen Jahres. Am Frankfurter Immobilieninvestmentmarkt setzte sich der Stabilisierungstrend ebenfalls fort. Das gesamte Transaktionsvolumen belief sich in den ersten neun Monaten auf 620 Millionen Euro und lag damit knapp 30 Prozent über dem Vorjahreszeitraum. Davon entfielen 321 Millionen Euro auf Büroimmobilien. Dies sind die Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Bürovermietungsmarkt

„Trotz des insgesamt verhaltenen Ergebnisses haben wir im dritten Quartal die höchste Vermietungsaktivität des bisherigen Jahres beobachtet. Drei großvolumige Abschlüsse über 5.000 Quadratmetern sorgten für zusätzliche Bewegung am Markt. Gleichzeitig setzt sich die Ausdifferenzierung zwischen Premium- und Bestandssegment fort. Moderne, hochwertige Flächen in zentralen Lagen werden von den Nutzern klar präferiert.“
Alexander Riegel, Head of Office Leasing Frankfurt bei CBRE

Damit bleibt das Thema Flight-to-Quality marktprägend, nicht nur in den Teilmärkten des Frankfurter CBDs.

Der größte Abschluss des dritten Quartals entfiel auf die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht im Neubauprojekt RAW mit knapp 22.700 Quadratmetern. Es folgten ODDO BHF mit rund 14.000 Quadratmetern im SKYPER sowie AirPlus mit rund 8.000 Quadratmetern im Skylight. Die BaFin zieht somit vom Norden der Stadt in den Westen. ODDO BHF zieht von der Gallusanlage 8 in den benachbarten SKYPER. AirPlus verlagert seinen Standort dabei von Neu-Isenburg in die Frankfurter City. Trotz dieser Großabschlüsse blieb das Gros des Marktgeschehens kleinteilig: Alle weiteren Abschlüsse im dritten Quartal lagen unter 3.500 Quadratmetern und kamen auf eine durchschnittliche Dealgröße von rund 600 Quadratmetern. 

Mietvertragsverlängerungen prägten das Marktgeschehen stärker als noch im ersten Halbjahr. Allein im dritten Quartal entfielen rund 80.000 Quadratmeter auf Verlängerungen. Seit Jahresbeginn summierte sich deren Volumen auf rund 153.000 Quadratmeter.

„Die hohe Verlängerungsaktivität ist kein einheitliches Schwächesignal“, sagt Riegel. „Sie spiegelt unterschiedliche Motive wider – von Interimsverlängerungen bis zur Fertigstellung neuer Flächen über Standorttreue bei guter Lage und Qualität bis hin zu kostenorientierten Entscheidungen zugunsten bestehender Flächen.“

Die Leerstandsquote erhöhte sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 0,7 Prozentpunkte auf 11,4 Prozent. Gleichzeitig bleibt die Verfügbarkeit qualitativ hochwertiger Flächen in den engsten Premiumlagen begrenzt. Die Nachfrage konzentriert sich weiterhin auf moderne, hochwertige Flächen in zentralen Lagen.

Umnutzungen leerstehender Büroflächen, etwa zu Hotels oder Serviced Apartments, bleiben anspruchsvoll. Neben den technischen und wirtschaftlichen Voraussetzungen stellt insbesondere die Veräußerbarkeit der Objekte nach einer Umnutzung eine Herausforderung dar.

Auch bei der Projektpipeline zeigt sich das anspruchsvolle wirtschaftliche Umfeld weiterhin. Hohe Bau- und Finanzierungskosten, restriktivere Kreditvergaben und gestiegene Wirtschaftlichkeitsanforderungen begrenzen neue Projektentwicklungen. Der rückläufige Anteil spekulativer startender Vorhaben spiegelt die erhöhte Risikosensibilität der Marktteilnehmer wider und unterstreicht die stärkere Orientierung an gesicherter Nachfrage. Vor diesem Hintergrund hat sich das Gesamtvolumen der Fertigstellungpipeline bis 2028 im Vergleich zu Q2 2026 kaum verändert. 

Die erzielbare Spitzenmiete erhöhte sich im dritten Quartal auf 56,00 Euro pro Quadratmeter und Monat. Diese Entwicklung wird allerdings nur in einem kleinen Premiumsegment von Neubauentwicklungen oder Sanierungen in der Bankenlage getragen. Diese Dynamik spiegelt sich nicht in der ganzen Breite des Marktes wider. Die meisten, auch größeren Vermietungsabschlüsse im laufenden Jahr wurden zu deutlich niedrigeren Mietniveaus unterhalb der erzielbaren Spitzenmiete realisiert. So erklärt sich auch der Rückgang der flächengewichteten Durchschnittsmiete über die Neuabschlüsse der letzten zwölf Monate. Diese sank gegenüber dem Vorjahreszeitraum um rund 14 Prozent auf 26,88 Euro pro Quadratmeter und Monat. Die realisierte Spitzenmiete für Neuabschlüsse lag über den Gesamtmarkt betrachtet bei 52,00 Euro pro Quadratmeter und Monat.

„Entscheidend ist neben der Spitzenmiete auch, welche Flächenqualität Unternehmen für ihr Budget erhalten“, erklärt Riegel. „Moderne, ESG-konforme Flächen in zentralen Lagen bleiben knapp und hochpreisig. Wer solche Flächen sucht, muss bei gleichem Budget tendenziell mit weniger Fläche rechnen oder höhere Gesamtkosten akzeptieren. Bei älteren Bestandsflächen und außerhalb der engsten Premiumlagen bestehen dagegen weiterhin größere Auswahl und Verhandlungsspielräume. Für vergleichbare Bestandsflächen außerhalb der Premiumlagen ist das Mietniveau weitgehend stabil.“


Immobilieninvestmentmarkt

„Am Frankfurter Immobilieninvestmentmarkt ist derzeit viel Produkt verfügbar. Gleichzeitig bleiben Kaufprozesse aufgrund des veränderten Zinsniveaus und der damit verbundenen Finanzierungsbedingungen anspruchsvoll. Insbesondere die robuste Nutzernachfrage nach hochwertigen Büroflächen in zentralen Lagen erhöht die Visibilität für Investoren. Das gestiegene Transaktionsvolumen zeigt, dass sich der Markt gegenüber dem Vorjahr weiter stabilisiert.“
Bent Roggenbock, Head of Investment Frankfurt bei CBRE

Investoren konzentrieren sich weiterhin insbesondere auf Büroimmobilien in zentralen Lagen mit hoher Flächen- und Gebäudequalität. Bei Objekten in B- und C-Lagen agieren sie deutlich selektiver. Dort gewinnen neben der Objektqualität insbesondere die Vermietungsperspektive und ein belastbarer Businessplan an Bedeutung. Zugleich ist die Bereitschaft auf Verkäuferseite gestiegen, veränderte Preisvorstellungen zu akzeptieren.

„Die Spitzenrendite für Büroimmobilien im CBD blieb auch im dritten Quartal stabil bei 4,90 Prozent. Auch in Cityrand- und peripheren Lagen zeigte sich im dritten Quartal eine stabile Entwicklung. Für das vierte Quartal erwarten wir jedoch sowohl im CBD als auch in Cityrand- und peripheren Lagen einen Anstieg der Spitzenrenditen.“
Aykun Bulan, Associate Director Valuation Advisory Services Office bei CBRE

Ausblick auf den weiteren Jahresverlauf

„Für den weiteren Jahresverlauf erwarten wir weitere Mietvertragsabschlüsse. Je nach Lage und Flächenqualität sind dabei weitere Mietsteigerungen möglich, insbesondere bei Neubauten und sanierten Flächen in zentralen Lagen“, sagt Riegel.

„Auch am Investmentmarkt befinden sich noch einige Transaktionen in der Pipeline, die im vierten Quartal abgeschlossen werden könnten“, sagt Roggenbock. „Vor diesem Hintergrund rechnen wir für das Gesamtjahr mit einem höheren Investmentvolumen als 2025. Entscheidend bleiben allerdings das Finanzierungsumfeld und die Geschwindigkeit, mit der laufende Transaktionsprozesse zum Abschluss gebracht werden können.“