Frankfurter Bürovermietungsmarkt bleibt im ersten Halbjahr 2026 selektiv – Investmentmarkt stabilisierte sich

- Büroflächenumsatz mit 148.800 Quadratmetern unter dem langjährigen Durchschnitt
- Spitzenmiete liegt bei 55,00 Euro pro Quadratmeter und Monat
- Leerstandsquote geht gegenüber dem Vorquartal leicht auf 11,2 Prozent zurück
- Investmentvolumen erreicht 251 Millionen Euro
- Bürospitzenrendite im CBD unverändert bei 4,90 Prozent


Der Frankfurter Bürovermietungsmarkt (inklusive Eschborn und Offenbach/Kaiserlei) blieb im ersten Halbjahr 2026 von einer zurückhaltenden Vermietungsdynamik geprägt. Mit einem Flächenumsatz von 148.800 Quadratmetern blieb das Ergebnis unter dem langjährigen Durchschnitt. Die Nachfrage konzentriert sich weiterhin auf hochwertige Büroflächen in zentralen Lagen und modernen Gebäuden. Am Frankfurter Immobilieninvestmentmarkt zeigt sich derweil eine zunehmende Stabilisierung. Das Transaktionsvolumen belief sich im ersten Halbjahr auf 251 Millionen Euro, wobei Büroimmobilien erneut den größten Anteil ausmachten. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Bürovermietungsmarkt
„Wir beobachten weiterhin eine solide Nachfrage – allerdings dauern Flächenentscheidungen heute länger und werden deutlich sorgfältiger vorbereitet. Moderne, ESG-konforme Büroflächen in guten Lagen bleiben dabei klar im Fokus der Nutzer.“
Alexander Riegel, Head of Office Leasing Frankfurt bei CBRE

Nach dem außergewöhnlich starken Vermietungsjahr 2025 entwickelte sich der Frankfurter Büromarkt im ersten Halbjahr erwartungsgemäß ruhiger. Das Marktgeschehen wurde überwiegend von kleineren und mittleren Flächenabschlüssen getragen, während großvolumige Anmietungen selektiver ausfielen. Unternehmen richten ihre Flächenstrategien zunehmend an Effizienz, Qualität und Nachhaltigkeit aus. Zugleich gewinnt der Einsatz von KI als zusätzlicher Einflussfaktor an Bedeutung, da er Arbeitsprozesse, Arbeitsplatzkonzepte und Ressourcenplanungen weltweit verändert und damit auch Büroflächenentscheidungen stärker prägt. 

Zu den prägenden Transaktionen des ersten Halbjahres zählen der Eigennutzererwerb des Fifty Avon durch die DZ BANK sowie die Anmietungen von Fraport im THE SQUAIRE und Willkie Farr & Gallagher in der Projektentwicklung Opernplatz 2. Besonders aktiv zeigten sich daher Unternehmen aus dem Beratungs-, Banken- und Transportsektor.

Erstmals seit mehreren Quartalen zeigt sich auf der Angebotsseite eine leichte Entspannung. Die Leerstandsquote ging gegenüber dem Vorquartal leicht auf 11,2 Prozent zurück. Ausschlaggebend hierfür waren sowohl zusätzliche Flächenaufnahmen als auch Umnutzungen älterer Bürogebäude in alternative Nutzungsarten. Gleichzeitig verdeutlicht die Entwicklung die zunehmende Qualitätsdifferenzierung am Markt: Während hochwertige Flächen weiterhin gut absorbiert werden, stehen ältere Bestandsobjekte unverändert unter Vermarktungsdruck. Auffällig war zudem die hohe Zahl an Mietvertragsverlängerungen. Viele Unternehmen entschieden sich bewusst dafür, bestehende Standorte fortzuführen, anstatt in einem anspruchsvollen Marktumfeld umzuziehen.

Auch die Pipeline bleibt von den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen geprägt. Höhere Finanzierungskosten, steigende Baukosten und strengere Wirtschaftlichkeitsanforderungen führen dazu, dass neue Projekte überwiegend nur bei gesicherter Nachfrage umgesetzt werden. Bis Ende 2028 befinden sich rund 510.000 Quadratmeter Büroflächen in der Pipeline, von denen bereits mehr als die Hälfte vermietet oder in fortgeschrittenen Vermarktungsprozessen ist. Die begrenzte Zahl neuer spekulativer Entwicklungen dürfte die Verfügbarkeit hochwertiger Flächen mittelfristig weiter einschränken. 

Die erzielbare Spitzenmiete liegt weiterhin bei 55,00 Euro pro Quadratmeter und Monat. Gleichwohl wurde in absoluter Prime-Lage mit dem Abschluss in der Projektentwicklung Opernplatz 2 eine Miete erzielt, die deutlich über diesem Niveau liegt. Diese ist als erzielte Höchstmiete am Markt einzuordnen und gilt bislang weiterhin als Ausnahme im absoluten Premiumsegment, die nicht den derzeitigen Markt abbildet. Deutlich wird dies an der Entwicklung der Durchschnittsmiete. Diese lag gut 10 Prozent unter dem Vorjahreswert. Viele Unternehmen agieren angesichts des wirtschaftlichen Umfelds weiterhin kostenbewusst, sodass sich steigende Mietniveaus bislang nicht flächendeckend im Gesamtmarkt widerspiegeln.

Immobilieninvestmentmarkt
„Die lange Phase der Preisfindung geht zunehmend in eine Phase der Marktanpassung über. Investoren konzentrieren sich wieder stärker auf Objektqualität, Vermietungsperspektiven und aktives Asset Management. Frankfurt profitiert dabei weiterhin von seiner Rolle als einer der etabliertesten Investmentstandorte Europas.“
Bent Roggenbock, Head of Investment Frankfurt bei CBRE

Vor allem hochwertige Büroimmobilien in zentralen Lagen stehen unverändert im Fokus der Investoren. So stellten Büroimmobilien im ersten Halbjahr erneut die bedeutendste Assetklasse dar. Gleichzeitig bliebt das Interesse an Value-Add-Investments hoch. Viele Investoren sehen gerade in Objekten mit Vermietungs- und Entwicklungspotenzial attraktive Chancen, vom anhaltend robusten Mietniveau in Frankfurt zu profitieren.

„Die stabile Spitzenrendite zeigt, dass sich hochwertige Büroimmobilien in den besten Lagen weiterhin wertstabil entwickeln. Gleichzeitig setzt sich die Differenzierung zwischen modernen Premiumobjekten und älteren Bestandsimmobilien fort“, sagt Sebastian Tiemann, Team Leader Valuation Advisory Services Office bei CBRE. Die Bürospitzenrendite im CBD blieb zum Ende des ersten Halbjahres bei 4,90 Prozent stabil.

Ausblick auf den weiteren Jahresverlauf
„Für den Frankfurter Bürovermietungsmarkt erwarten wir im weiteren Jahresverlauf eine anhaltend solide Nachfrage nach hochwertigen Flächen. Das Vermietungsvolumen dürfte sich weiterhin im Bereich unserer Jahresprognose unter 400.000 Quadratmeter bewegen, auch wenn Unternehmen ihre Entscheidungen angesichts des wirtschaftlichen Umfelds weiterhin sorgfältig abwägen“, sagt Alexander Riegel.

Auch am Investmentmarkt spricht vieles für eine weitere Belebung. Mehrere laufende Verkaufsprozesse sowie eine insgesamt gut gefüllte Deal-Pipeline stimmen optimistisch, dass sich das Transaktionsvolumen im zweiten Halbjahr erhöhen wird. „Frankfurt bietet Investoren weiterhin attraktive Rahmenbedingungen. Mit der zunehmenden Marktstabilisierung und dem nachhaltigen Mietwachstum hochwertiger Büroimmobilien dürfte die Investmentaktivität im weiteren Jahresverlauf weiter anziehen“, so Bent Roggenbock.