Gesundheitsimmobilieninvestmentmarkt Deutschland mit solidem Halbjahr

• Transaktionsvolumen von 875 Millionen Euro im ersten Halbjahr 2025 – Anstieg um 153 Prozent
• Mangel an Neubauprodukt deutlich spürbar
• Großtransaktion in Hamburg mit 380 Millionen Euro im ersten Quartal prägte das Marktgeschehen
• Spitzenrendite für Pflegeheime seit Ende des ersten Halbjahrs 2024 stabil bei 5,4 Prozent

Im ersten Halbjahr 2025 erreichte der Gesundheitsimmobilieninvestmentmarkt Deutschland ein Transaktionsvolumen von 875 Millionen Euro. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht dies einer Verdoppelung des Investitionsvolumens – ein stärkerer Anstieg der Transaktionsdynamik als in jeder anderen Assetklasse. Auch wenn es seitens vieler Investoren durchaus ein Interesse an der Assetklasse gibt, ist ein Großteil der Transaktionsdynamik im ersten Halbjahr auf eine einzelne Großtransaktion über 380 Millionen Euro in Hamburg im ersten Quartal zurückzuführen Dies sind die Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

"Bei Core-Immobilien mit Neubauqualität in guten Lagen mit stabilen Betreibern und langen Mietverträgen ist das Angebot gering und wird von der Nachfrage übertroffen. Das aktuelle Marktgeschehen wird von Produkt mit erhöhtem Managementbedarf, hinsichtlich der Betreiber sowie Modernisierungsmaßnahmen, dominiert. Dies mündet in länger währende Prüfungszeiträume und Due Diligence Prozesse." 
Marco Schnell, Head of Investment Advisory Services Germany.

Der Großteil des Transaktionsvolumens des ersten Halbjahres entfiel mit 566 Millionen Euro auf Pflegeheime (plus 306 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum). Dabei handelt es sich häufig auch um Einrichtungen, die neben stationärer Pflege auch Apartments für Betreutes Wohnen anbieten. Das weiterhin stark nachgefragte Seniorenwohnen ist hingegen als „sortenreines“ Produkt kaum am Markt verfügbar und lag mit einem Transaktionsvolumen von 157 Millionen Euro (plus 125 Prozent) auf dem zweiten Platz. Es folgten ambulante Gesundheitsimmobilien mit 98 Millionen Euro (plus 45 Prozent) und (Reha-) Kliniken mit 54 Millionen Euro (minus 23 Prozent).

„Die Spitzenrendite für Pflegeheime liegt seit einem Jahr stabil bei 5,4 Prozent“, so Marcus Max, Associate Director Valuation Advisory Services bei CBRE. „Die Preiskorrektur ist weitestgehend abgeschlossen, doch die Umsetzung von Neubauprojekten wird durch die aktuellen Marktpreise erschwert“, ergänzt Schnell.

Ausblick auf den weiteren Jahresverlauf

Internationale Investoren zeigen weiterhin großes Interesse am deutschen Pflege- und Gesundheitssektor. „Sie verfolgen die Entwicklungen genau und prüfen insbesondere den Einstieg über Plattformkäufe“, sagt Schnell. 

"Auch beobachten wir eine Diversifizierung, bei der Immobilien der ambulanten Versorgung und andere Bereiche der sozialen Infrastruktur zunehmend in den Fokus rücken, entweder als Ergänzung zum bestehenden Portfolio oder als Schwerpunkt für neue Fonds."
Anna Maria Burrichter, Senior Analyst.

„Die Branche hofft weiterhin auf eine umfassende Pflegereform, die insbesondere die Finanzierung der Pflege dauerhaft sichert und die schwindende Verfügbarkeit von Fachkräften berücksichtigt. Dies wird nicht nur für die zukünftige Verfügbarkeit von Pflege- und Gesundheitsangeboten für die Bevölkerung entscheidend sein, sondern auch die Investitionsbereitschaft und das benötigte Engagement von privatem Kapital in diesem Sektor maßgeblich beeinflussen“, erklärt Burrichter.

„Neben einigen großvolumigen Portfolios werden vor allem Einzelobjekte den Markt in den kommenden Monaten prägen. Gäbe es mehr Core-Immobilien, würden diese von einer entsprechenden Investorennachfrage rasch absorbiert werden. Im aktuellen Umfeld ist für das Gesamtjahr 2025 ein Transaktionsvolumen von etwa 1,5 Milliarden Euro zu erwarten“, sagt Schnell.