Hamburger Büromarkt mit weniger Großabschlüssen – Büroimmobilien führen im gewerblichen Investmentmarkt

- Büroflächenumsatz nach neun Monaten bei rund 237.000 Quadratmetern – Rückgang um rund ein Viertel gegenüber dem Vorjahreszeitraum
- Spitzenmiete weiterhin stabil bei 41,00 Euro pro Quadratmeter und Monat
- Gewerbliches Investmentvolumen bei rund 1,14 Milliarden Euro
- Büro stärkste Assetklasse im gewerblichen Investmentmarkt vor Logistik und Einzelhandel

In den ersten neun Monaten 2026 wurde auf dem Hamburger Bürovermietungsmarkt ein Flächenumsatz von rund 237.000 Quadratmetern erzielt. Dies entspricht einem Rückgang um rund ein Viertel gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Der Immobilieninvestmentmarkt verzeichnete ein Gesamtvolumen von rund 1,48 Milliarden Euro und lag damit rund fünf Prozent unter dem Vorjahresergebnis. Auf gewerbliche Immobilien entfielen rund 1,14 Milliarden Euro. Büroimmobilien waren mit einem Anteil von knapp 43 Prozent die stärkste Assetklasse im gewerblichen Segment. Sowohl am Vermietungs- als auch am Investmentmarkt standen 
hochwertige Immobilien und attraktive Lagen im Mittelpunkt des Interesses. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Bürovermietungsmarkt

„Unternehmen treffen ihre Flächenentscheidungen weiterhin mit großer Zurückhaltung. Das führt häufig zu längeren Entscheidungsprozessen. Gleichzeitig konzentriert sich die Nachfrage unverändert auf moderne und qualitativ hochwertige Büroflächen.“
Julian Zadeh, Head of Office Leasing bei CBRE in Hamburg

Das Marktgeschehen wurde in den ersten neun Monaten vor allem von kleineren Flächenabschlüssen geprägt. Mehr als vier von fünf registrierten Mietverträgen entfielen auf Flächen bis 1.000 Quadratmeter. Großvolumige Anmietungen blieben dagegen die Ausnahme. Das Ausbleiben größerer Abschlüsse erklärt einen wesentlichen Teil des Umsatzrückgangs gegenüber dem Vorjahr.

Für Stabilität sorgten verstärkt Eigennutzerentscheidungen. Ihr Anteil am Flächenumsatz lag mit rund 16 Prozent deutlich über dem Durchschnitt der vergangenen Jahre. Obwohl das absolute Eigennutzungsvolumen gegenüber dem Vorjahr nicht gestiegen ist, leisteten Eigennutzer damit einen überdurchschnittlichen Beitrag zum Marktergebnis.

Die umsatzstärksten Teilmärkte waren die Hamburger Innenstadt, die HafenCity und die City Süd. Insgesamt vereinten die fünf stärksten Teilmärkte rund zwei Drittel des Flächenumsatzes auf sich. Zu den aktivsten Nutzerbranchen zählten Immobilienunternehmen sowie Unternehmen aus Transport und Verkehr. Auch öffentliche Nutzer und Unternehmen aus dem IT-Sektor trugen maßgeblich zum Marktgeschehen bei.

„Der Qualitätsfokus der Nutzer bleibt ein prägendes Merkmal des Hamburger Bürovermietungsmarkts. Die Nachfrage konzentriert sich weiterhin auf zentrale Standorte und hochwertige Gebäude. Trotz des anspruchsvollen Marktumfelds ist eine Grundnachfrage vorhanden, die sich über mehrere Wirtschaftszweige verteilt“, so Zadeh.

Die Spitzenmiete lag weiterhin bei 41,00 Euro pro Quadratmeter und Monat und behauptete sich damit unverändert auf Rekordniveau. Auch die gewichtete Durchschnittsmiete blieb mit 22,42 Euro pro Quadratmeter und Monat auf einem historisch hohen Stand. Die Leerstandsquote lag zum Ende des dritten Quartals bei 4,6 Prozent und damit leicht über dem Vorjahreswert. Im langfristigen Vergleich weist Hamburg weiterhin ein moderates Leerstandsniveau auf. Während sich das Angebot in einzelnen Randlagen ausweitet, bleibt die Flächenverfügbarkeit in zentralen Lagen eingeschränkt.

Seit Jahresbeginn wurden rund 98.000 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt. Für die kommenden Quartale befindet sich weiteres Flächenangebot in der Pipeline, wobei nur ein vergleichsweise geringer Teil spekulativ entwickelt wird. „Das Angebot moderner Büroflächen in den besonders gefragten Marktsegmenten bleibt begrenzt“, sagt Zadeh.

Investmentmarkt

„Der Hamburger Investmentmarkt zeigt trotz des weiterhin herausfordernden Kapitalmarktumfelds eine zunehmende Marktaktivität. Investoren konzentrieren sich vor allem auf Objekte mit langfristig tragfähigen Nutzungsperspektiven und stabilen Cashflows.“
Uwe Reintjens, Senior Director bei CBRE

Vom gewerblichen Investmentvolumen in Höhe von rund 1,14 Milliarden Euro entfielen knapp 43 Prozent auf Büroimmobilien. Industrie- und Logistikimmobilien erreichten einen Anteil von rund 24 Prozent, Einzelhandelsimmobilien gut 21 Prozent. Diese drei Nutzungsarten prägten damit den Großteil des Marktgeschehens.

Auf der Käuferseite waren vor allem Asset Manager, Corporates sowie Privatinvestoren aktiv. Zusammen entfiel auf diese Investorengruppen knapp die Hälfte des gewerblichen Transaktionsvolumens. Inländisches Kapital stellte mit rund 59 Prozent den größten Anteil. Rund 41 Prozent des Volumens entfielen auf ausländische Käufer, wobei Investoren aus Europa die mit Abstand wichtigste internationale Kapitalquelle blieben.

Einzeltransaktionen dominierten das Marktgeschehen: Rund 94 Prozent des gewerblichen Transaktionsvolumens wurden über Single-Asset-Transaktionen generiert. Zugleich entfiel der überwiegende Teil des Volumens auf Core- und Core-plus-Investments.

„Dies unterstreicht den anhaltenden Fokus auf hochwertige Immobilien mit vergleichsweise geringem Risikoprofil.“
Matthias Mohr, Senior Director Valuation Advisory Services

Ausblick auf den weiteren Jahresverlauf

„Die Nachfrage auf dem Bürovermietungsmarkt dürfte weiterhin selektiv bleiben und sich auf moderne und hochwertige Flächen konzentrieren. Das begrenzte Angebot in den gefragtesten Marktsegmenten sollte die Mietniveaus stützen“, so Zadeh.

„Die Beteiligung verschiedener Investorengruppen, die starke Stellung inländischen Kapitals und die Nachfrage nach Core- und Core-plus-Produkten sprechen für eine grundsätzlich stabile Basis des Hamburger Investmentmarkts“, erklärt Reintjens. „Angesichts des erhöhten Zinsniveaus und der zuletzt gestiegenen Renditen langfristiger Staatsanleihen ist im weiteren Jahresverlauf jedoch von einem moderaten Aufwärtsdruck auf die Spitzenrenditen auszugehen. Die weitere Entwicklung wird maßgeblich davon abhängen, ob sich Käufer- und Verkäufererwartungen weiter annähern und zusätzliche Objekte an den Markt kommen.“