Marktdynamik an den Top-5-Büromärkten bleibt diversifiziert: Berlin und München setzen Impulse in einem weiterhin selektiven Marktumfeld

- Weiter steigende Spitzenmieten aufgrund des anhaltenden Nachfragefokus auf Premiumflächen in Toplagen
- Büroflächenumsatz in den Top-5-Märkten gab im ersten Halbjahr 2026 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um sechs Prozent auf 1.13 Millionen Quadratmeter nach
- Leerstandsquote lag zum Ende des zweiten Quartals bei 8,5 Prozent (plus 0,6 Prozentpunkte)

Im ersten Halbjahr 2026 verzeichneten die deutschen Top-5-Bürovermietungsmärkte in Summe einen Flächenumsatz von 1,13 Millionen Quadratmetern. Das entspricht im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum einem Rückgang um 6,1 Prozent. An den einzelnen Standorten blieb die Marktentwicklung weiterhin differenziert. Während vor allem großflächige Vermietungen und Eigennutzungen in Berlin und München für deutliche Umsatzzuwächse verantwortlich zeichneten, waren die Ergebnisse in Düsseldorf, Hamburg und Frankfurt im Vergleich mit dem Vorjahreszeitraum rückläufig. Allerdings steigerten sich die Flächenumsätze vom ersten auf das zweite Quartal in fast allen Märkten, was die stabile Nachfragesituation unterstreicht und optimistisch auf den weiteren Jahresverlauf blicken lässt. Das sind die Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Wir sehen einen anhaltenden Trend einer deutlichen Ausdifferenzierung des Marktes nach Lage und Qualität. Vor allem Premiumflächen in den Innenstädten profitieren von der anhaltend hohen Nachfrage, während ältere Bestände zunehmend vor strukturellen Herausforderungen stehen.“
Carsten Ape, Head of Office Leasing Germany bei CBRE

Darüber hinaus achten viele Mieter verstärkt auf die Gesamtkosten. Bevorzugt werden energetisch nachhaltige, flexible und vor allem kleinere Büroflächen, auch um Energieeinsparungspotenziale zu heben und die Nebenkosten zu senken.

Dabei kommt der Rolle des Büros als repräsentativer Ort zur Mitarbeiterbindung sowie als physische Visitenkarte der Corporate Identity zunehmend mehr Bedeutung zu.

„Individuelle Innenraumkonzepte spiegeln Markenwerte und Unternehmenskultur wider, fördern aktiv die emotionale Bindung an die Unternehmensphilosophie und stärken das Zugehörigkeitsgefühl der Mitarbeitenden.“
Dr. Jan Linsin, Head of Research Germany bei CBRE

Das Marktumfeld bleibt durch Unsicherheiten verschiedener Ursachen geprägt, weswegen den Unternehmen vieler Branchen das Berechnen ihres zukünftigen Flächenbedarfs schwerfällt. Vor diesem Hintergrund gewinnen Themen wie Flächenkonsolidierung, Kostenoptimierung und die Integration moderner Workplace-Konzepte weiter an Bedeutung. Gleichzeitig führen technologische Entwicklungen, nicht zuletzt durch Künstliche Intelligenz, aber auch zu neuen Nachfrageimpulsen der an diesen Technologien beteiligten Unternehmen.

Nachfrageschub durch Technologieunternehmen und künstliche Intelligenz vor allem in Berlin und München
Die Umsatzentwicklung bleibt standortspezifisch divers. Insbesondere Berlin und München konnten deutliche Zuwächse erzielen und setzen damit wichtige Impulse für das Gesamtmarktgeschehen.
In Berlin überschritt der Flächenumsatz im zweiten Quartal erstmals seit 2022 wieder die 200.000 Quadratmeter-Marke, was vor allem auf mehrere Großabschlüsse, vor allem zwei Eigennutzungen, zurückzuführen war. Der Halbjahresumsatz lag mit 385.500 Quadratmetern deutliche 46 Prozent über dem Vorjahreswert. Auch der Einfluss des auch von KI beflügelten Tech-Sektors auf die Flächennachfrage ist in Berlin derzeit deutlich zu registrieren.

München baute seinen Stellenwert als bedeutende Tech-Metropole und Innovationsstandort weiter aus. Gestützt durch das stärkste zweite Quartal seit fast vier Jahren, erreicht der Markt den höchsten Halbjahresumsatz seit 2022 von 335.600 Quadratmetern. Das Marktgeschehen wurde geprägt von großflächigen Vermietungen und Eigennutzungen aus den florierenden Wirtschaftszweigen Tech und Robotics, mit entsprechend hohem Flächenbedarf der ansässigen und neu am Markt etablierten Unternehmen. Auch die Beraterbranche machte mit zahlreichen Anmietungen, bevorzugt in Münchens Toplagen, auf sich aufmerksam. 

Die Flächenumsätze in Düsseldorf, Frankfurt und Hamburg präsentierten sich deutlich verhaltener. In Düsseldorf lag der Halbjahresumsatz mit rund 99.000 Quadratmetern leicht unter dem Vorjahreswert. In Frankfurt war mit 148.800 Quadratmetern ein Rückgang um 57 Prozent zu verzeichnen, während der Flächenumsatz in Hamburg um rund ein Drittel nachgab. Die Anmietungsbereitschaft war an diesem Standort spürbar gedämpft, wenngleich durchaus vereinzelt größere Abschlüsse erzielt wurden und hochwertige Objekte in Premiumlagen nutzerseitig stark nachgefragt bleiben.

Spitzenmieten steigen in allen Märkten, Leerstände ebenfalls, wenn auch unterschiedlich stark
Die Angebotsseite bleibt durch einen weiteren moderaten Anstieg des Leerstandes geprägt. Zum Ende des zweiten Quartals erhöhte sich die Leerstandsrate an den Top-5-Märkten auf rund 8,5 Prozent. Gleichzeitig steigen die Spitzenmieten durch die hohe Nachfrage nach stark angebotslimitierten Topflächen in CBD-Lagen weiter an. 

In Berlin stieg die Spitzenmiete, auch bedingt durch hochpreisige Abschlüsse in den Premiumlagen im zweiten Quartal auf 46,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat und die Durchschnittsmiete erhöhte sich seit einiger Zeit erstmals wieder. Die Leerstandsrate markierte zwar im Vorjahresvergleich einen weiteren Anstieg auf 8,4 Prozent, jedoch hat sich die Zunahme im zweiten Quartal spürbar verlangsamt.

In Düsseldorf wurde ein moderater Anstieg bei der Spitzenmiete auf 46,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat registriert. Die Leerstandsrate erhöhte sich nur geringfügig auf 12,6 Prozent.

Die Spitzenmiete in Frankfurt stieg moderat auf 55,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat, bei einer jedoch signifikant gesunkenen Durchschnittsmiete. Unternehmen achten stärker auf Kosten, wodurch Premiumflächen im CBD nur bei entsprechender Zahlungsbereitschaft gefragt sind. Preisbewusste Nutzer orientieren sich zunehmend an dezentralen Alternativen. Die Leerstandsrate markierte einen moderaten Anstieg auf 11,2 Prozent.

Den deutlichsten Anstieg der Spitzenmiete verzeichnete Hamburg mit plus 13,9 Prozent auf 41,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Die Leerstandsrate bleibt mit 4,6 Prozent die niedrigste der Top-5-Standorte.

In München mündete die ungebrochen starke Nachfrage nach Topflächen innerhalb des Mittleren Rings in einen Anstieg der Spitzenmiete auf ein neues Höchstniveau von 62,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Die Leerstandsrate erhöhte sich nur geringfügig auf aktuell 8,1 Prozent.

Ausblick auf den weiteren Jahresverlauf
„Für den weiteren Jahresverlauf erwarten wir trotz des anspruchsvollen Marktumfeldes schrittweise eine leichte Stabilisierung der Nachfrage“, sagt Ape. So dürften einzelne großvolumige Abschlüsse sowie die zunehmende Nachfrage aus technologiegetriebenen Branchen das Marktgeschehen in den kommenden Monaten positiv beeinflussen. „Dennoch bleibt der Bürovermietungsmarkt von Herausforderungen geprägt.“

Immerhin: Die Angebotserweiterung an den Top-5-Märkten wird angesichts einer aktuellen spekulativen Projektentwicklungspipeline im Bau von insgesamt 1,9 Millionen Quadratmetern bis Ende 2028 überschaubar bleiben. Das bedeutet aber auch, dass innerhalb zentraler Lagen hochwertige Flächen rar gesät bleiben.

Die Diskussion um die Konversion leerstehender Bürogebäude wird im Laufe des Jahres in allen Städten intensiver werden. Mit insgesamt 300 Millionen Euro will die Bundesregierung die Umwandlung in andere Nutzungen, insbesondere Wohnen, fördern und einen größeren Anreiz für Investoren schaffen. Auch die Städte zeigten sich in letzter Zeit aufgeschlossener für Nutzungsänderungen. „Es bleibt jedoch abzuwarten, ob der politische Wille ausreicht, um tatsächlich Nutzungsänderungen in einem größeren Umfang zu ermöglichen. Die ausgewiesene Förderung ist leider ein notwendiger Anreiz, da die Umwandlung selbst bei eigentlich nicht mehr benötigten Büroflächen ansonsten finanziell nicht attraktiv genug ist“, erklärt Linsin.