Qualitätsfokus prägt Hamburger Bürovermietungsmarkt, Investmentmarkt mit Zuwachs im ersten Halbjahr 2026

- Büroflächenumsatz auf 157.000 Quadratmeter zurückgegangen  
- Spitzenmiete weiter stabil bei 41,00 Euro pro Quadratmeter und Monat – Anstieg um 14 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum 
- Investmentmarkt mit deutlichem Zuwachs gegenüber dem ersten Halbjahr 2025
- Büro stärkste Assetklasse im gewerblichen Investitionssegment mit Spitzenrendite von 4,7 Prozent


Im ersten Halbjahr 2026 wurde auf dem Hamburger Bürovermietungsmarkt ein Flächenumsatz von 157.000 Quadratmetern erzielt. Dies entspricht einem Rückgang um 31 Prozent gegenüber dem vorherigen Halbjahr. Der Immobilieninvestmentmarkt verzeichnete dagegen einen deutlichen Zuwachs von fast 50 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Das gesamte Investitionsvolumen belief sich im ersten Halbjahr 2026 auf rund 1,2 Milliarden Euro. Dabei war die Assetklasse Büro im gewerblichen Segment mit circa 325 Millionen Euro am stärksten vertreten. Vor allem private Investoren traten in den gewerblichen Assetklassen weiterhin sehr aktiv auf insbesondere bei hochwertigen Core-Objekten in Toplagen. Institutionelle Anleger agierten hingegen selektiver. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
 
Bürovermietungsmarkt
„Der Hamburger Bürovermietungsmarkt zeigt sich auch im aktuellen Marktumfeld robust, wenngleich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen weiterhin herausfordernd bleiben. Die Unsicherheit über die gesamtwirtschaftliche Entwicklung führt nach wie vor zu längeren Entscheidungsprozessen und teilweise verzögerten Anmietungen. Gleichzeitig bleibt die Marktaktivität auf einem soliden Niveau, insbesondere bei modernen und qualitativ hochwertigen Flächen. Unternehmen hinterfragen ihre Flächenbedarfe zwar kritischer als noch vor einem Jahr, und vereinzelt wirken sich inzwischen auch KI-bedingte Veränderungen von Geschäftsmodellen auf Flächengesuche aus. Dennoch verzeichnen moderne und gut angebundene Büroobjekte in zentralen Lagen weiterhin eine solide Marktresonanz.“
Julian Zadeh, Head of Office Leasing bei CBRE in Hamburg

Im ersten Halbjahr 2026 wurde das Marktgeschehen vor allem von kleineren Flächenabschlüssen geprägt. So wurde der Großteil in der Größenklasse bis 1.000 Quadratmeter getätigt. Die meisten Abschlüsse wurden erneut in der Hamburger Innenstadt registriert. „Am Vermietungsmarkt setzt sich der in den letzten Jahren festgestellte Ausdifferenzierungstrend weiter fort. Neue Flächen werden weiterhin vor allem in zentralen Lagen und modernen Gebäuden nachgefragt. Der hohe Qualitätsfokus der Nutzer bleibt damit ein prägendes Merkmal des Hamburger Bürovermietungsmarkts“, so Zadeh weiter. „Dabei haben Lage- und Gebäudequalität für viele Nutzer inzwischen einen höheren Stellenwert als die reine Flächengröße.“

Dieser Befund zeigt sich auch in der erzielbaren Spitzenmiete, die weiterhin bei 41 Euro pro Quadratmeter und Monat liegt und damit 14 Prozent über dem Vorjahreswert. Diese Entwicklung unterstreicht die starke Marktposition moderner und ESG-konformer Flächen in den besten Lagen Hamburgs. Auch die gewichtete Durchschnittsmiete stieg leicht um sechs Prozent gegenüber dem ersten Halbjahr 2025 und lag im aktuellen Untersuchungszeitraum bei knapp 23 Euro pro Quadratmeter und Monat. „Der Anstieg der Durchschnittsmiete verdeutlicht, dass hochwertige Flächen unverändert stark im Fokus der Nutzer stehen und diese bereit sind, für Qualität, Lage und Nachhaltigkeit entsprechende Mietniveaus zu akzeptieren“, so Zadeh. Die Leerstandsquote stieg leicht auf 4,6 Prozent, wobei Hamburg im Bundesvergleich weiterhin ein geringes Leerstandsniveau aufweist. Die geringsten Leerstände werden weiterhin in den zentralen CBD-Lagen verzeichnet.  

Bis Ende des Jahres werden durch fertiggestellte Projektentwicklungen weitere 100.000 Quadratmeter Bürofläche dem Hamburger Markt hinzugefügt. „Der überwiegende Teil dieser neuen Flächen ist bereits vorvermietet, was die hohe Nachfrage nach modernen Büroflächen weiter unterstreicht”, sagt Zadeh. 
„Auch mit den anstehenden Fertigstellungen bleibt das zukünftige Flächenangebot in den zentralen Innenstadtlagen mittelfristig begrenzt. Insbesondere in den CBD-Teilmärkten zeichnet sich daher weiterhin kein Angebotsüberhang ab, während moderne und qualitativ hochwertige Flächen gefragt bleiben.“, so Zadeh.

Investmentmarkt
„Die Belebung des Hamburger Investmentmarkts setzte sich auch im zweiten Quartal fort. Sowohl das Transaktionsvolumen als auch die Anzahl der Transaktionen lagen im ersten Halbjahr 2026 deutlich über dem Vorjahresniveau. Büroimmobilien erwiesen sich dabei als volumenstärkste Assetklasse und verzeichneten einen signifikanten Anstieg des investierten Kapitals.“
Marc Rohrer, Head of Investment bei CBRE in Hamburg

Der Büroimmobilieninvestmentmarkt wurde vor allem von kleineren bis mittleren Transaktionen bis zu 50 Millionen Euro geprägt. Am aktivsten auf der Käuferseite waren inländische Investoren. Neben Büroimmobilien standen auch Einzelhandels- und Logistikimmobilien im Fokus der Investoren. Die größte Einzeltransaktion im dreistelligen Millionen-Bereich des zweiten Quartals entfiel auf das Luxuskaufhaus Alsterhaus am Hamburger Jungfernstieg.

Neben Lage- und Objektqualität gewinnt für Investoren zunehmend auch die Qualität der Cashflows an Bedeutung. Besonders gefragt sind langfristig vermietete Immobilien mit bonitätsstarken Nutzern und stabilen Mieterträgen.

„Wir sehen, dass die Preisfindungsphase noch nicht überall vollständig abgeschlossen ist und sich die Differenzierung nach Teilmarktclustern fortsetzt. Bei der Spitzenrendite, die aktuell noch stabil bei 4,7 Prozent liegt, erwarten wir perspektivisch einen leichten Anstieg. Während private Käufer bei absoluten Core-Produkten vereinzelt Renditen unterhalb der ausgewiesenen Spitzenrendite akzeptieren, orientieren sich institutionelle Investoren zunehmend an einem leicht erhöhten Renditeniveau“, sagt Matthias Mohr, Senior Director Valuation Advisory Services bei CBRE.

Ausblick auf den weiteren Jahresverlauf
„Auch im weiteren Jahresverlauf dürfte das makroökonomische Umfeld den Bürovermietungsmarkt prägen. Gleichzeitig wird die Suche nach hochwertigen Flächen in Toplagen fortgesetzt“, so Zadeh.  

„Voraussetzung für eine anhaltend hohe Transaktionsaktivität bleibt eine marktgerechte Preisgestaltung. Die hohe Zahl laufender Vermarktungen sowie die Qualität der angebotenen Objekte sprechen dennoch für ein stabiles bis leicht steigendes Jahresvolumen. Mittelfristig bleiben das Zins- und Finanzierungsumfeld eine Herausforderung für den Investmentmarkt“, sagt Rohrer.