Top-5-Bürovermietungsmärkte behaupten sich auf Vorjahresniveau: Berlin, Düsseldorf und München setzen positive Impulse

- Büroflächenumsatz in den Top-5-Märkten nach neun Monaten mit rund 1,74 Millionen Quadratmetern nahezu stabil; drittes Quartal mit einem Plus von 11,6 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal
- Nachfrage konzentriert sich weiterhin auf moderne Büroflächen in zentralen und gut angebundenen Lagen
- Spitzenmieten bleiben in allen fünf Märkten stabil oder steigen weiter
- Leerstandsquote erhöht sich binnen Jahresfrist um 0,8 Prozentpunkte auf 8,8 Prozent; hochwertige Flächen im Premiumsegment bleiben begrenzt verfügbar

In den ersten drei Quartalen 2026 verzeichneten die deutschen Top-5-Bürovermietungsmärkte in Summe einen Flächenumsatz von rund 1,74 Millionen Quadratmetern. Damit lag das Ergebnis nahezu auf dem Niveau des entsprechenden Vorjahreszeitraums. An den einzelnen Standorten blieb die Marktentwicklung differenziert. Während Berlin, Düsseldorf und München deutliche Umsatzzuwächse erzielten, lagen die Ergebnisse in Frankfurt und Hamburg unter den Vorjahreswerten. Im dritten Quartal gewann das Vermietungsgeschehen insgesamt an Dynamik: Mit rund 605.900 Quadratmetern wurden 11,6 Prozent mehr Flächen umgesetzt als im dritten Quartal 2025. Das sind die Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Das stärkere dritte Quartal unterstreicht trotz der konjunkturellen Herausforderungen die grundsätzlich stabile Nachfrage an den deutschen Top-5-Bürovermietungsmärkten. Die Entwicklung bleibt jedoch sowohl zwischen den Standorten als auch innerhalb der einzelnen Märkte unterschiedlich. Unternehmen konzentrieren sich weiterhin auf moderne, nachhaltige und flexibel nutzbare Büroflächen in zentralen oder sehr gut angebundenen Lagen.“
Carsten Ape, Head of Office Leasing Germany bei CBRE

Neben der Flächenqualität gewinnen Energieeffizienz, Aufenthaltsqualität und die Attraktivität der Arbeitsumgebung weiter an Bedeutung. Qualitätsorientierte Nutzer sind für moderne Flächen in sehr guten Lagen weiterhin bereit, höhere Mieten zu akzeptieren. Kostenorientierte Unternehmen prüfen dagegen stärker Bestandsflächen und dezentrale Alternativen.

„Die Ausdifferenzierung nach Lage und Qualität wird immer deutlicher. Steigende Leerstände bedeuten deshalb nicht automatisch, dass Unternehmen mehr passende Premiumflächen zur Auswahl haben. Während moderne und ESG-konforme Flächen in den besten Premiumlagen knapp bleiben, bieten ältere Bestände und weniger gut angebundene Standorte den Nutzern eine größere Auswahl und stärkere Verhandlungsmöglichkeiten.“
Dr. Jan Linsin, Head of Research Germany bei CBRE

Berlin, Düsseldorf und München sorgen für Umsatzwachstum
Die Umsatzentwicklung blieb standortspezifisch unterschiedlich und wurde teilweise durch größere Einzelabschlüsse und unterschiedlich hohe Vorjahreswerte beeinflusst. Großabschlüsse leisteten einen wichtigen Beitrag, während das kleinere und mittlere Vermietungsgeschäft weiterhin die breite Marktbasis bildete.

Berlin erreichte in den ersten neun Monaten einen Flächenumsatz von 567.400 Quadratmetern und lag damit rund 38 Prozent über dem Vorjahreswert. Der Markt profitierte von einer breiten Nachfragebasis und zahlreichen großvolumigen Abschlüssen. Insgesamt wurden 19 Abschlüsse über 5.000 Quadratmeter registriert. IT-Unternehmen und die öffentliche Hand lagen nahezu gleichauf an der Spitze der nachfragestärksten Branchen. Sowohl der CBD als auch die Cityrandlagen verzeichneten Umsatzzuwächse.

In München stieg der Flächenumsatz um knapp 19 Prozent auf 467.600 Quadratmeter. Das positive Neunmonatsergebnis wurde vor allem vom starken ersten Halbjahr getragen. Der Markt registrierte 13 Abschlüsse über 5.000 Quadratmeter. Das produzierende Gewerbe und IT-Unternehmen erreichten zusammen mehr als die Hälfte des Flächenumsatzes. Rund die Hälfte des gesamten Umsatzes entfiel auf Standorte innerhalb des Mittleren Rings.

Düsseldorf verzeichnete einen Anstieg um rund 27 Prozent auf 201.500 Quadratmeter. Größere Anmietungen im dritten Quartal sorgten für zusätzliche Impulse. Die ausgeprägte Qualitätsorientierung der Nutzer zeigte sich im Anteil der A-Flächen am Flächenumsatz von 65 Prozent.

In Frankfurt ging der Flächenumsatz gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 42 Prozent auf 267.700 Quadratmeter zurück. Gleichwohl setzten größere Anmietungen im dritten Quartal positive Impulse: Drei Abschlüsse entfielen auf die Größenklasse über 5.000 Quadratmeter. Einzelne große Anmietungen der öffentlichen Hand, darunter die BaFin in Frankfurt und die BVG in Berlin, beeinflussten die jeweiligen Standortergebnisse erheblich.

Hamburg erreichte einen Flächenumsatz von 237.200 Quadratmetern und lag damit 24 Prozent unter dem Vorjahreswert. Das Marktgeschehen blieb überwiegend kleinteilig: Mehr als vier von fünf registrierten Mietverträgen betrafen Flächen bis 1.000 Quadratmeter. Die fünf stärksten Teilmärkte vereinten rund zwei Drittel des Flächenumsatzes auf sich.

Neben etablierten Branchen wie Finanzdienstleistungen, Beratung, produzierendem Gewerbe und der öffentlichen Hand sorgen technologie- und innovationsgetriebene Wirtschaftszweige für Nachfrageimpulse. Dazu zählen insbesondere in Berlin und München IT, künstliche Intelligenz, Robotics, New Energy und Defence.

Leerstände nahmen zu
Die Angebotsseite blieb durch einen weiteren Anstieg des Leerstandes geprägt. Zum Ende des dritten Quartals erhöhte sich die Leerstandsquote der Top-5-Märkte binnen Jahresfrist um 0,8 Prozentpunkte auf 8,8 Prozent. Auch in den zentralen Lagen nahm der Leerstand insgesamt zu: Die durchschnittliche Leerstandsquote der Top-5-CBDs stieg um 1,1 Prozentpunkte auf 7,1 Prozent. Gleichzeitig blieben die Spitzenmieten aufgrund der Nachfrage nach begrenzt verfügbaren Premiumflächen stabil oder legten weiter zu.

Zusätzliche Flächenangebote entstehen vielerorts vor allem durch Flächenrückgaben in älteren sowie dezentralen Beständen. Moderne Flächen in zentralen und gut angebundenen Lagen bleiben dagegen begrenzt verfügbar. Gleichzeitig schwächte sich die Fertigstellungstätigkeit im dritten Quartal deutlich ab: In den Top-5-Märkten wurden 99.900 Quadratmeter fertiggestellt – rund 55 Prozent weniger als im Vorjahresquartal.

Spitzenmieten blieben stabil oder stiegen weiter
In Berlin stieg die Spitzenmiete gegenüber dem Vorjahr um 3,3 Prozent auf 46,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Die gewichtete Durchschnittsmiete erhöhte sich um 5,2 Prozent auf 27,17 Euro. Die Leerstandsquote lag bei 8,6 Prozent.

In Düsseldorf blieb die Spitzenmiete gegenüber dem Vorjahr bei 46,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat stabil. Die gewichtete Durchschnittsmiete verzeichnete mit einem Plus von 21,5 Prozent auf 23,93 Euro den stärksten Anstieg unter den Top-5-Standorten. Zugleich wies Düsseldorf mit 13,0 Prozent die höchste Leerstandsquote auf.

Die Spitzenmiete in Frankfurt erhöhte sich um 2,8 Prozent auf 56,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Die gewichtete Durchschnittsmiete sank dagegen um 14,1 Prozent auf 26,88 Euro. Die gegenläufige Entwicklung unterstreicht die zunehmende Preisdifferenzierung zwischen wenigen hochwertigen Premiumflächen und dem breiteren Flächenangebot. Die Leerstandsquote lag bei 11,4 Prozent.

Den stärksten prozentualen Anstieg der Spitzenmiete verzeichnete Hamburg mit einem Plus von 7,9 Prozent auf 41,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Die gewichtete Durchschnittsmiete legte um 1,7 Prozent auf 22,42 Euro zu. Mit 4,6 Prozent blieb die Leerstandsquote die niedrigste der Top-5-Märkte.

München erreichte mit einer Spitzenmiete von 62,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat weiterhin den höchsten Wert der fünf Standorte. Dies entsprach einem Anstieg um 5,0 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die gewichtete Durchschnittsmiete erhöhte sich um 2,1 Prozent auf 27,48 Euro. Während die Leerstandsquote im Gesamtmarkt bei 8,6 Prozent lag, betrug sie im Münchner CBD lediglich 1,8 Prozent.

Ausblick auf das Gesamtjahr
„Das stärkere dritte Quartal spricht für eine grundsätzlich stabile Nachfrage im weiteren Jahresverlauf. Unternehmen werden ihre Flächenentscheidungen jedoch weiterhin sorgfältig prüfen, sodass die Prozesse bis zum Vertragsabschluss länger dauern können“, sagt Ape. „Entscheidend für die weitere Marktentwicklung ist die Verfügbarkeit von Flächen, die den Anforderungen der Nutzer an Qualität, Nachhaltigkeit und Erreichbarkeit entsprechen.“

Die rückläufige Fertigstellungstätigkeit und die in mehreren Märkten ausgedünnten Projektpipelines dürften die Verfügbarkeit moderner Büroflächen perspektivisch weiter einschränken. Von den für 2027 vorgesehenen Flächen waren zum Ende des dritten Quartals Top-5-weit rund 37,6 Prozent vorvermietet. Für 2028 lag die Vorvermietungsquote bei 51,2 Prozent, wobei sich zwischen den Märkten deutliche Unterschiede zeigten.

Moderne, nachhaltige und gut angebundene Büroflächen dürften insbesondere in den zentralen Lagen knapp und entsprechend hochpreisig bleiben. Bei älteren Beständen und dezentralen Flächen ist dagegen mit weiterem Anpassungsdruck zu rechnen.

„Eigentümern von Bestandsgebäuden eröffnen sich Chancen, wenn sie ihre Objekte durch gezielte Modernisierungen an die veränderten Nutzeranforderungen anpassen“, erklärt Linsin. „Die zunehmende Ausdifferenzierung des Marktes macht die Qualität des einzelnen Gebäudes und seines Standorts zu einem wesentlichen Faktor für die Vermietbarkeit.“