Top-5-Bürovermietungsmärkte erreichen Wendepunkt

• Der Büroflächenumsatz lag in den ersten drei Quartalen 2024 bei 1,63 Millionen Quadratmetern – gut drei Prozent mehr als vor einem Jahr
• Ein Viertel des Flächenumsatzes durch Großabschlüsse
• Gemischtes Bild bei Leerstands- und Mietentwicklung
• Neubaupipeline ist rückläufig

In den ersten drei Quartalen 2024 verzeichneten die deutschen Top-5-Bürovermietungsmärkte einen Flächenumsatz von 1,63 Millionen Quadratmetern. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist das ein Anstieg um 3,2 Prozent. Nach Branchen dominierten Unternehmen aus Industrie/Bau (15 Prozent), gefolgt von öffentlichen Diensten (14 Prozent) und IT (zehn Prozent), Beratern (neun Prozent) und Banken/Finanzdienstleistern (acht Prozent). Ein deutliches Plus von 24 Prozent gab es bei großvolumigen Abschlüssen von mehr als 5.000 Quadratmetern, auf die in den ersten drei Quartalen damit 439.000 Quadratmeter entfielen. Dies sind Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Zwar hat sich das Vermietungsvolumen stabilisiert, jedoch auf einem niedrigen Niveau. Anmietentscheidungen auf der individuellen Unternehmensebene werden tendenziell weiterhin eher geschoben, bis mehr Klarheit über die zukünftige Geschäfts- und Personalentwicklung und Arbeitsplatzstrategien vorliegt.“
Carsten Ape, Head of Office Leasing Germany

Deutlich wird dies neben dem gedämpften Umsatzvolumen unter anderem auch mit dem anhaltend hohen Niveau an registrierten Mietvertragsverlängerungen, welche im dritten Quartal wieder rund 16 Prozent des erfassten Bruttoumsatzvolumens ausmachten. „Der Trend zu hochwertigen Flächen in attraktiven Lagen bleibt weiterhin bestehen. Für mietpreissensitivere Branchen gibt es im mittleren Preissegment jedoch ein deutlich umfassenderes Angebot – hier kann in einigen Teilen des Marktes wieder von einem Mietermarkt gesprochen werden“, so Ape.

„Die makroökonomischen Rahmenbedingungen bleiben für viele deutsche Schlüsselindustrien wie exportorientierten Branchen, dem produzierenden Gewerbe, Handel, Bau und auch weiten Teilen des unternehmensnahen Dienstleistungssektors herausfordernd – und sorgen damit weiter maßgeblich für die insgesamt noch zurückhaltende Büroflächennachfrage.“
Dr. Jan Linsin, Head of Research Germany

Auch die zuletzt gedämpfte bis negative Entwicklung wesentlicher Stimmungsbarometer der deutschen Wirtschaft, darunter der ZEW oder der ifo Beschäftigungsindex zeigen, dass das Tief des Bürovermietungsmarktes vielleicht erreicht, aber noch nicht durchschritten ist.

Verfügbares Flächenangebot stieg um 17 Prozent

„Die zyklische Angebotsausweitung in den Top-5-Büromärkten setzte sich auch über das dritte Quartal hinweg fort – aber wir rechnen damit, dass dieses Jahr der Höhepunkt erreicht wird“, sagt Linsin. Das Flächenangebot – also Leerstand, Untermietflächen und spekulative Pipeline der nächsten zwölf Monate – stieg im Vorjahresvergleich um 17 Prozent auf 6,8 Millionen Quadratmeter an. So lag die Leerstandsrate der Top-5 mit 6,9 Prozent zum Ende des dritten Quartals 1,2 Prozentpunkte über dem Vorjahreswert, jedoch lediglich 0,1 Prozentpunkte über dem Vorquartal. In den CBD-Lagen lag der Wert bei 5,3 Prozent und damit ebenfalls 1,2 Prozentpunkte höher als im Vorjahr. Der Anstieg der verfügbaren Untermietflächen verlangsamte sich und lag mit knapp 630.000 Quadratmetern lediglich gut ein Prozent über dem Vorjahreswert.

„Wir sehen einen ausgeprägten Angebotsmangel an erstklassigen ESG-fähigen Objekten, vor allem in den zentralen, gut angebundenen Lagen“, sagt Ape. „Angesichts der geringen Fertigstellungen und der sich reduzierenden Neubaupipeline, wird sich an diesem Ungleichgewicht vorerst auch nichts ändern.“ Das Fertigstellungsvolumen im dritten Quartal lag mit 208.000 Quadratmetern 49 Prozent unter dem Vorjahresquartal und im laufenden Jahr mit 855.000 Quadratmetern 20 Prozent unter dem Vorjahreswert.           

CBD-Lagen mit steigenden Mieten, Peripherie mit sinkenden

Die Mieten stiegen sowohl in der Spitze als auch im Durchschnitt. In München stieg die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete um 18 Prozent auf 55,00 Euro pro Quadratmeter und Monat, in Düsseldorf um neun Prozent auf 43,50 Euro, in Frankfurt um vier Prozent auf 48,50 Euro, in Hamburg um drei Prozent auf 35,50 Euro und in Berlin blieb sie stabil bei 44,00 Euro. Die gewichtete Durchschnittsmiete der Top-5 blieb im Vorjahresvergleich insgesamt stabil bei 24,22 Euro. Es gab jedoch deutliche lokale Unterschiede: Während sie in München (plus sieben Prozent auf 25,35 Euro) und Frankfurt (plus vier Prozent auf 25,17 Euro) anstieg, blieb sie in Berlin stabil (27,98 Euro) und reduzierte sich in Hamburg (minus zwei Prozent auf 20,29 Euro) und in Düsseldorf (minus acht Prozent auf 18,98 Euro). In den CBD-Lagen der Top-5 lag die gewichtete Durchschnittsmiete mit 32,72 Euro knapp drei Prozent über dem Vorjahreswert und in den Teilmärkten der Peripherie mit 15,67 Euro knapp zwei Prozent unter dem Vorjahreswert. „Eine Fortsetzung der Polarisierung der Abschlussmieten nach Lagen und Objektqualitäten ist angesichts der selektiveren Nutzernachfrage und des verbesserten Flächenangebots absehbar“, sagt Ape.

Prognose für das Gesamtjahr 2024

„Wir gehen von einer Fortsetzung des tendenziell eher zurückhaltenden Nutzersentiments aus. Ein Gesamtjahresergebnis von 2,1 Millionen Quadratmeter und damit auf Vorjahresniveau erscheint realistisch“, sagt Ape. Zugleich lässt die Anzahl und die Qualität qualifizierter und marktaktiver Flächengesuche durch Großnutzer eine gewisse Belebung des Vermietungsgeschehens in den kommenden drei bis neun Monaten erwarten.

„Indikative Angebotsmieten und Abschlüsse deuten auf ein weiteres Mietwachstum hin, das durch Baupreisinflation und strukturellen Nachfrageüberhang angetrieben wird. Das gilt insbesondere für Premiumflächen in den besten Lagen“, erklärt Linsin. Hier zeichnet sich gerade bei hochwertigen Flächen ein Angebotsmangel ab. Denn in den CBD-Lagen der Top-5-Städte waren zum Quartalsende lediglich rund 198.000 Quadratmeter spekulativer Fläche im Bau, die in den kommenden zwölf Monaten fertiggestellt werden. Zum Vorjahreszeitpunkt waren es noch 316.000 Quadratmeter.