Wachstum der Wohnungsmieten in Deutschland hält an

• Historisch niedrige Baugenehmigungen für das erste Halbjahr 2025
• Durchschnittlicher Anstieg der Mieten um 5,7 Prozent in den Top-20-Märkten im zweiten Quartal
• Auswirkungen des „Bauturbos“ erst ab 2026 erwartbar

Der deutsche Mietmarkt bleibt auch im ersten Halbjahr 2025 deutlich angespannt, was vor allem auf eine zunehmende Diskrepanz zwischen Wohnungsangebot und -nachfrage zurückzuführen ist. Entsprechend bleibt die Mietdynamik in Deutschland, insbesondere in den Ballungszentren, hoch. Die Mieten in den Top-20-Märkten stiegen im zweiten Quartal 2025 im Schnitt um 5,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Steigerungen betreffen vor allem Bestandsimmobilien. Im Neubau- und Spitzensegment zeichnet sich eine Stabilisierung der Mieten aufgrund der immer schwieriger werdenden Bezahlbarkeit auf einem hohen Niveau ab. Das sind die Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE, die im neuen Wohnungsmarktreport H1 2025 publiziert wurden.

Wohnungsneubau bleibt mittelfristig hinter dem Bedarf zurück 

Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt ungebrochen hoch. Gerade in den Ballungszentren fehlt es an bezahlbarem Wohnraum. Die Zahlen der Baugenehmigungen für Wohnraum befinden sich in einem historischen Tief. In den Monaten Januar bis Juni 2025 wurden insgesamt nur rund 110.000 Wohnungen genehmigt, davon nur circa 57.000 in Mehrfamilienhäusern. Hohe Bauzinsen, eine unsichere makroökonomische Gesamtlage und bürokratische Hürden lassen den Neubausektor vorsichtig agieren.

"Zwar haben sich die Finanzierungsbedingungen insgesamt leicht verbessert, sie bleiben jedoch weiterhin eine Herausforderung für Investoren."
Jirka Stachen, Head of Research Consulting Continental Europe

Das drückt sich vor allem im Zuwachs von Wohnungsbaukrediten für inländische Unternehmen aus. Im ersten Quartal 2025 lag dieser lediglich bei 1,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr, was einen erneuten Tiefpunkt darstellt. Daher ist mittelfristig weiterhin mit rückläufigen Zahlen bei der Zahl der neu errichteten Wohnungen zu rechnen und eine kurz- oder mittelfristige Entspannung der Angebotssituation ist nicht zu erwarten.

"Der von der Bundesbauministerin ausgerufene ‚Bauturbo‘ wird sich erst 2026 auf den Wohnungsmarkt auswirken.  Zudem bedarf es weiterer politischer Maßnahmen, um das Wohnraumangebot in Deutschland nachhaltig auszubauen."
Michael Schlatterer, Managing Director Residential Valuation

Eigentumswohnungen treten in Konkurrenz zu hochpreisigen Mietwohnungen 

Die niedrige Neubauquote und der anhaltend geringe Leerstand, vor allem in den Metropolen, führt zu weiterhin steigenden Mieten, vor allem bei Bestandsobjekten. Bei Neubaumieten wirken sich die begrenzten Lohnerhöhungen dämpfend auf die beschleunigte Mietdynamik aus. Darüber hinaus stehen im Neubausegment und bei hochpreisigen Wohnungen die Nutzer zunehmend vor der Entscheidung, statt einer hohen Miete in eine gleichwertige Eigentumswohnung zu investieren und dadurch langfristig Vermögen aufzubauen.

Auch das gestiegene Angebot an Eigentumswohnungen unterstützt diesen Trend. Im zweiten Quartal 2025 wurden gegenüber dem Vorjahresquartal neun Prozent mehr Wohnungen zum Kauf angeboten. Der Preisrückgang scheint gestoppt und die Nachfrage erholt sich langsam. In den Top-20-Märkten liegt der durchschnittliche Angebotskaufpreis bei etwa 4.100 Euro pro Quadratmeter und damit rund zwei Prozent höher als im zweiten Quartal 2024.

„Angesichts dieser Lage wird sich die Mietpreisdynamik auf dem deutschen Miet- und Eigentumswohnungsmarkt weiter zuspitzen“, sagt Stachen. „Insbesondere bei Bestandsobjekten und Objekten im mittleren Preissegment ist eine weiterhin hohe Dynamik zu erwarten. Im Spitzensegment scheint hingegen die Preisobergrenze langsam erreicht zu sein. Ein weiterer Mietanstieg dürfte, ohne eine anziehende Lohndynamik schwer zu realisieren sein.“