Wohnen verteuert sich weiter - getrieben auch durch die Betriebskosten

Wohnen wird weiterhin teurer. Das zeigt eine aktuelle Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE. Im Mittel der Top-20-Wohnmärkte in Deutschland steigen die Medianmieten weiter und legten im ersten Quartal 2026 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um rund vier Prozent zu. 

Auch die Betriebskosten haben zunehmend an Bedeutung gewonnen. Zwar hat sich der starke Anstieg der Jahre 2021 bis 2023 zuletzt abgeschwächt, dennoch verbleibt das Niveau hoch. Im ersten Quartal 2026 lagen die durchschnittlichen Betriebskosten deutschlandweit bei 2,49 Euro pro Quadratmeter und Monat. Das entspricht einem Anstieg um 3,8 Prozent innerhalb von zwölf Monaten. In den Top-7-Städten fiel das Kostenniveau mit 2,94 Euro je Quadratmeter nochmals deutlich höher aus. Am höchsten sind diese in München mit zuletzt gar 3,47 Euro. Deutlich werden die Preisanstiege vor allem bei Betrachtung eines längeren Zeitraums. Über die vergangenen fünf Jahre sind die Nebenkosten in den Top-20-Städten um rund 19,5 Prozent gestiegen und damit nahezu im Gleichschritt mit der allgemeinen Inflation (plus 21,6 Prozent). Vor dem Hintergrund des Konfliktes im Nahen Osten und der damit verbundenen Verwerfungen an den Energiemärkten dürften die Nebenkosten weiter steigen.

„Die Betriebskosten rücken stärker in den Fokus, da sie einen immer größeren Anteil an den gesamten Wohnkosten ausmachen.“
Michael Schlatterer, Managing Director Residential Valuation bei CBRE

„Eine spürbare Entlastung auf dem Mietwohnungsmarkt ist kurzfristig nicht zu erwarten. Auch die Betriebskosten dürften angesichts geopolitischer Risiken trotz zwischenzeitlicher Stabilisierung strukturell hoch bleiben.“
Jirka Stachen, Head of Research Consulting Continental Europe bei CBRE.

Auch die Zeit der rückläufigen Angebotspreise für Eigentumswohnungen ist vorbei. Sie haben sich in den Top-20-Märkten weitgehend stabilisiert und steigen in einzelnen Städten erneut. Der Durchschnitt der Median-Angebotspreise lag im ersten Quartals 2026 bei rund 4.200 Euro pro Quadratmeter und Monat und damit rund drei Prozent über dem Vorjahresniveau. Die stärksten Preiszuwächse verzeichneten Essen, Bonn und Dresden.

Investmentmarkt bleibt angespannt bei begrenztem Angebot
Am professionellen Investmentmarkt setzt sich die strukturelle Knappheit fort. Trotz leicht steigender Baugenehmigungen verhindern hohe Baukosten und restriktive Finanzierungsbedingungen eine spürbare Ausweitung des Wohnungsangebots. In vielen Großstädten liegen die Leerstandsquoten im marktfähigen Geschosswohnbau weiterhin unter zwei Prozent.

„Zugleich ist der Markt nach wie vor von einer gewissen Zurückhaltung geprägt, was vor allem auf hohe Finanzierungskosten und auseinanderliegende Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern zurückzuführen ist, was im ersten Quartal zu einem rückläufigen Transaktionsvolumen führte. Dennoch sehen wir, dass Investoren wieder stärker prüfen und sich gezielt positionieren.“
Stefan Wilke, Head of Residential Investment Germany bei CBRE