Wohnungsmarkt bleibt trotz steigender Baugenehmigungen angespannt

Der deutsche Wohnungsmarkt bleibt von einem knappen Angebot und steigenden Mieten geprägt. Im Mittel der Top-20-Wohnmärkte in Deutschland lagen die Angebotsmieten im dritten Quartal 2026 um 3,6 Prozent über dem Vorjahreszeitraum und um 0,8 Prozent über dem Vorquartal. Während das Angebot an Mietwohnungen weiter zurückgeht, nimmt das inserierte Angebot an Eigentumswohnungen zu. Gleichzeitig haben sich die Angebotspreise für Eigentumswohnungen stabilisiert und steigen in einzelnen Städten wieder. Das zeigt der aktuelle Wohnungsmarktreport des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Wohnungsangebot: Knappheit konzentriert sich auf den Mietmarkt
Hohe Bau- und Finanzierungskosten sowie die anhaltende makroökonomische Unsicherheit bremsen Projektentwicklungen weiterhin. Zwar ist die Zahl der Baugenehmigungen gegenüber dem Vorjahr wieder gestiegen, auch im Mehrfamilienhausbau, sie bleibt jedoch weit unter dem Niveau von vor fünf Jahren.

Das inserierte Miet- und Kaufangebot in den Top-20-Märkten entwickelte sich gegenläufig: Während die Zahl der Mietinserate zuletzt erneut sank und deutlich unter dem Niveau von vor fünf Jahren lag, nahm das inserierte Angebot an Eigentumswohnungen weiter zu.

„Die leichte Erholung bei den Wohnungsbaukrediten ist ein positives Signal. Eine spürbare Entlastung auf dem Mietwohnungsmarkt ist dennoch nicht absehbar – daran ändert auch der Rückgang der Zuwanderung in die Metropolen zunächst wenig.“
Jirka Stachen, Head of Research Consulting Continental Europe bei CBRE

Mieten und Kaufpreise: Wachstum verliert an Tempo
Die Angebotsmieten in den Top-20-Städten steigen weiter, mit 3,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr allerdings langsamer als in den Vorjahren. Neben den Mieten bleiben auch die Betriebskosten ein wesentlicher Faktor für die Wohnkosten. Nach den kräftigen Preissteigerungen der vergangenen Jahre hat sich die Dynamik inzwischen wieder etwas abgeschwächt. Im dritten Quartal 2026 stiegen die durchschnittlichen Betriebskosten gegenüber dem Vorjahresquartal deutschlandweit um 2,0 Prozent und in den Top-7-Städten um 2,4 Prozent. Die hohe Wohnkostenbelastung aus Miete und Betriebskosten könnte in den Top-20-Städten den Spielraum für weitere Mietsteigerungen begrenzen und damit auch zum nachlassenden Mietwachstum beitragen.

„Geopolitische Risiken und mögliche Verwerfungen an den Energiemärkten können den Kostendruck insbesondere auf Mieterhaushalte jederzeit wieder erhöhen.“
Michael Schlatterer, Managing Director, Residential Valuation Germany bei CBRE

Die im Jahresverlauf gestiegenen Finanzierungskosten haben die Nachfrage nach Eigentumswohnungen, insbesondere im Neubau, gedämpft. Inzwischen stabilisieren sich die Angebotspreise für Eigentumswohnungen wieder. Der Kaufpreisindex der Top-20-Städte lag im dritten Quartal 2026 um 2,0 Prozent über dem Vorjahresniveau. Der Time-on-Market-Index zeigt, dass die Vermarktungsdauer in den meisten Top-20-Märkten zurückgeht, besonders deutlich in Dresden, Köln und Duisburg. „In den automobilgeprägten, vom Strukturwandel betroffenen Regionen werden Kaufentscheidungen zögerlicher getroffen, während Investitionen in moderne Industrien an anderen Standorten neue Impulse setzen. Entsprechend entwickeln sich Nachfrage, Preise und Vermarktungszeiten regional unterschiedlich“, so Schlatterer.

Ausblick 
Die Finanzierungskonditionen haben sich zuletzt weiter verschärft. Die Spitzenrendite für Wohnimmobilien in den Top-7-Städten und die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen lagen zuletzt nahezu gleichauf. Der Renditeabstand sank auf minus vier Basispunkte, womit der Renditeaufschlag von Wohnimmobilien entfiel. Der jüngste Zinsanstieg dürfte das Jahresendgeschäft am Investmentmarkt erschweren.

Das Interesse der Investoren an Wohnimmobilien bleibt dennoch hoch, konzentriert sich aber auf selektive Ankäufe. Vor allem der geförderte Wohnungsbau gewinnt angesichts der schwierigen Rahmenbedingungen für frei finanzierten Neubau sowohl bei Entwicklern als auch bei privaten Investoren an Bedeutung.

„Investoren haben das Thema Bezahlbarkeit von Wohnraum verstärkt auf ihre Agenda gesetzt und passen ihre Businesspläne entsprechend an. Die zersplitterte Förderlandschaft bremst jedoch größere überregionale Investitionsstrategien in diesem Segment. Die Aktivität bleibt daher regional begrenzt und stark von den Konditionen der einzelnen Bundesländer abhängig.“
Stefan Wilke, Head of Residential Investment Germany bei CBRE

Bis zum Jahresende dürften die Mieten weiter steigen, allerdings mit nachlassendem Tempo. Die Erholung der Kaufpreise bleibt verhalten und regional unterschiedlich. Größere Preissprünge sind nicht zu erwarten.